绿城中国2018年净利润腰斩 创始人宋卫平持续减持下的隐忧

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“投资者网络”谢英杰

2018年，绿城中国控股有限公司(3900.0港元，以下简称“绿城中国”)未能实现1600亿元的年销售目标，但实际实现1564亿元，年净利润下降50%以上。在此背景下，公司仍提出2019年考核目标为1800亿元，力争达到2000亿元。2019年前四个月的销售额只有383亿元，这无疑给绿城中国带来了巨大的挑战。

宋卫平减持了“抛售”

就在最近，绿城中国创始人宋卫平的加速离职引起了资本市场的担忧。根据公告，从4月25日至5月6日，宋卫平共减持绿城股份7次，共减持423.05万股。受此影响，公司的股价持续下跌。截至5月15日收盘，绿城中国的股价为5.68港元，远低于4月初8.49港元的最高价，总市值从177亿港元降至123亿港元。

对此，绿城中国表示，此举是为了避免横向竞争，宋卫平今后将继续减持，直至持股比例降至10%以下。目前，宋卫平仍持有绿城10.59%的股权。此外，他还持有蓝城70%的股权，是蓝城的最大股东。蓝城的主要业务是文化旅游。2016年，公司提出了“100个乡镇、上万亿”的规划，即在十年内建设100个乡镇，实现销售上万亿的宏伟目标。

然而，随着绿城业务在小城镇的进一步落地，宋卫平似乎陷入了“左与右互相争斗”的尴尬境地。2019年3月，在绿城中国举行的媒体见面会上，绿城总裁张亚东宣布了建设20个小城镇项目的投资计划，并表示绿城已经为此准备了50亿元的征地资金。这一策略可能与公司业绩的下降有关。

根据公开信息，绿城中国一直以其高质量、长期和高端的发展战略而闻名。该公司一度位列行业前十名，但在2018年，其公司排名降至第17位。2018年，绿城中国实现合同销售额1564亿元，仅增长6.9%，位居房地产企业销售增长前20名的末尾。全年净利润仅为10.03亿元，同比下降54.18%。

至于业绩下降的迹象，绿城中国表示，这是由于本集团于2018年出售附属公司所产生的净收入减少、年内物业减值亏损的集体拨备增加，以及人民币贬值，为本集团部分外币借款的未实现汇兑净损失拨备。

然而，这种解释似乎并不十分令人信服。根据财务报告，该公司2018年年中的净利润为23.35亿元。截至2018年底，净利润降至10.03亿元，半年内净亏损14.5亿元；此外，2018年，该公司的净利率为3.94%，创下了过去五年的历史新低，净资产回报率为3.7%，为过去三年的最低水平。

1800亿的目标充满了挑战

尽管2018年业绩不佳，绿城中国仍设定了未来三年快速增长的目标。2019年，销售额力争达到2000亿元，考核目标为1800亿元；2020年和2021年的目标分别是2500亿元和3000亿元。

然而，从目前的销售业绩来看，公司能否实现1800亿元的考核目标仍不得而知。2019年前四个月，绿城中国的销售额仅为383亿元，同比下降7.3%。根据这一计算，今年前四个月，仅实现了21%的目标。

根据投资者的财务报告。2019年销售额下降的主要原因在于代理建筑业务的萎缩，代理建筑业务曾是绿城中国追赶房地产龙头企业的重要工具，其毛利率一度达到60%。2017年年报显示，代理建设业务规模已达到房地产开发规模的一半，占总收入的近42.13%。

然而，在2018年，形势急转直下，代理建筑业务占总销售额的比例下降到34%。2019年1月至4月，代理建设项目合同销售面积约95万平方米，合同销售额约115亿元，同比下降33.9%，代理建设业务占总销售额的30%。

这似乎与代理建设项目的质量下降有关。2018年，绿城中国开发的物业多次陷入质量危机，业主维权呼声持续。杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香银行、即墨理想城三个样板工程，甚至出现在《中国房地产报》公布的“315”期间工程质量黑名单上。黑名单上的主要问题是外墙开裂、房屋渗水和墙体空鼓。

显而易见，代理建筑业务已无法支撑业绩增长，因此绿城中国决定另辟蹊径发展小城镇业务。4月19日，绿城集团与开元酒店集团签署合作协议，宣布打造“中国城镇第一品牌”。

然而，业内人士对该公司的未来发展前景持怀疑态度。根据风能数据，自2019年3月以来，绿城中国的综合投资评级已降至“卖出”。同月，中集投资银行发布了一份研究报告，给出了“降价”评级，预测该公司的目标价为5.6港元；花旗集团给出了“卖出”评级，并预测其目标价为6.22港元。

除了基本面恶化之外，债务问题也被机构纳入考虑范围。截至2018年底，公司负债率达到78.51%，经营活动现金流量为负165.56亿元，明显低于2017年的负150.83亿元。代表债务偿还水平的流动比率和速动比率分别为1.66和0.64，低于正常值2和1。

土壤储备是房地产企业未来业绩的基础。目前，公司的库存没有太大优势。根据Cree的数据，截至2018年底，中国绿城的土地总面积为2238万平方米，在房地产企业中排名第36位。

在这种背景下，如何实现公司的考核目标，为什么还提出2019年2000亿元的目标？在寻求高速增长的同时，将采取什么措施来保证房地产的质量？自2018年以来，公司频繁变更组织结构和高级管理层，这对公司的正常运营有何影响？未来将采取什么措施来减轻债务压力？近日，investigation致电绿城中国，向证券事务代表郑风和公关负责人倪芳芳发出调查信，但对方没有回应。(思考金融产生了)■