全球房产泡沫来袭 加拿大新西兰首当其冲

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2019年，当全球经济增长放缓时，房地产泡沫将卷土重来。

7月14日，彭博(Bloomberg)发布的一份研究报告显示，以加拿大和新西兰为代表的两个发达经济体的房价泡沫已经位居世界第一。

彭博社的经济学家尼拉杰·沙阿是这份研究报告的主持人。他用四个指标观察了23个主要发达国家房地产市场的泡沫水平，即:房价与租金的比率、房价与收入的比率、实际房价和家庭贷款占国内生产总值的比例。

结果显示，新西兰的房价租金比和房价收入比排名第一，加拿大的实际房价和家庭贷款占国内生产总值的比例排名第一。根据这四项指标，两国的房地产泡沫难以区分。

研究还认为，澳大利亚、英国、挪威和瑞典的房地产市场也存在类似的泡沫问题。

如果房价过度上涨，这将为未来的崩溃打下基础。在研究了32个国家过去30年的房地产趋势后，imf指出，在过去几十年的近50次系统性银行危机中，超过三分之二的国家曾经历过房价飙升或暴跌。根据牛津经济研究所，如果房地产市场完全崩溃，国内生产总值的下降和增长将达到1.5%-2.1%。

对于这两个国家本身来说，避免房价快速下跌或进一步上涨已成为当务之急。

这两个国家的房地产市场不再繁荣

加拿大房地产市场的衰退早在去年就出现了。

作为房地产市场的经济指标，多伦多和温哥华的豪宅销售在2018年减少了一半。总价超过100万加元的单户住宅在多伦多和温哥华的销售分别下降了46%和47%。

房地产市场销售疲软，但房价仍居高不下。

根据加拿大房地产网站《更好的住宅》的报道，加拿大几个主要城市的房价正在经历爆炸式增长。从2000年到2019年3月，多伦多房价同比上涨239.9%，温哥华房价同比上涨315%。以多伦多为例，与美国几个主要城市相比，其房价涨幅比洛杉矶高33.67%，比旧金山高45.27%，比西雅图高61.01%，比纽约高133.39%。

2006年是加拿大房地产市场的全盛时期，住宅投资占gdp的8%，是美国的两倍。然而，去年第四季度，加拿大的住宅投资下降了14.7%，为2009年以来的最大降幅。住房投资下降了3.9%，新住房投资下降了5.5%，装修投资下降了2.7%。因此，加拿大2018年的国内生产总值增长率仅为1.8%，比2017年低40%。

这种经济下滑趋势将持续到2019年。加拿大第一季度的国内生产总值增长率仅为0.4%，为2015年以来的最低水平。

与加拿大相似的是新西兰。今年第一季度，新西兰的国内生产总值增长率仅为0.6%。

2017年，房地产市场对新西兰经济的直接贡献甚至超过了该国制造业和农业部门。

新西兰的房价正在飙升，而房地产市场却在下跌。根据新西兰国家统计局的数据，今年第一季度出售给外国人的房产数量比去年同期下降了81%。就经济增长率而言，新西兰的表现也很差，今年第一季度的经济增长率仅为0.6%。

国际货币基金组织指出，新西兰经济已失去增长势头，面临下行风险——新西兰商业信心指数已降至今年以来10年来的最低水平，人均国内生产总值已降至发达国家的第七位。

今年5月8日，新西兰央行宣布降息。将官方现金利率降至1.5%的历史低点。新西兰的举措也开启了全球发达经济体降息的第一枪。

在降息当天，新西兰元下跌，触及六个月低点。“结合国内外因素，降息能够更好地实现新西兰就业和通胀的政策目标。”新西兰央行行长阿德里安·奥尔指出。

然而，反对者将其讽刺为“降息的信号，就像要求整个消防队爬树救一只小猫。”回顾2016年11月的降息，它不仅没有促进消费，反而给了房地产市场又一次繁荣的机会。

政府管制的效果是有限的

通过房地产市场监管来抑制房价和挤出泡沫一直是两国政府的方向。

早在2017年，当新西兰总理杰辛达·阿德恩竞选时，他就提出了“禁止外国人购买房地产”的建议，声称“历史上最严格的购房限制”已于去年8月15日正式通过。

限购令主要限制外国投资者的二手房交易。根据规定，海外人士只能投资新开发的公寓楼。值得注意的是，如果你想买公寓，你必须一次有20多套公寓，而且你只能在买了之后才能租。由于二手房交易受到限制，外国投资者只能在以后想卖的时候卖给当地人。新西兰政府希望改善国内住房市场，稳定房价。

无独有偶，加拿大也采取了相关控制措施，打击外国房地产投机。

例如，在温哥华，当地政府将外国人购房的税率从15%提高到20%，并计划对那些购买第二套住房的人征收更高的税，因为他们的主要经济支柱收入来自海外，而且他们的房价超过300万加元。

然而，目前，政府对房地产市场的监管对刺激经济的效果甚微。

高盛预测，2019年加拿大国内生产总值将同比增长1.75%，甚至低于此前1.9%的预测。

根据路透社的调查报告，高度依赖房地产市场和外国投资者的加拿大经济正面临资本撤出的灾难，这也是美联储实施量化宽松政策并在过去几年收紧政策后许多经济体面临的共同问题。

与市场对加拿大房地产泡沫的担忧相比，加拿大银行相对乐观，并表示将继续保持稳健的货币政策。高盛还指出，考虑到加拿大房地产市场在未来几年的疲软预期，加拿大银行可能会维持现状。

7月10日，加拿大银行连续第六个月将利率维持在1.75%不变，并没有考虑放松政策的意愿。

然而，值得注意的是，尽管加拿大银行的基准利率保持不变，但抵押贷款利率却在悄然放松。7月15日，加拿大银行将5年定期抵押贷款利率从5.34%下调至5.18%。这是自2016年9月以来，中国央行首次下调利率。