购房者呼吁调整普宅标准 五环外限竞房“被高端”

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最近，一些买家今天向《北京商报》报道，他最近计划购买一套新房子，这是一套位于五环路外的限价商品房。按照北京目前的非普通住宅标准，他计划购买的房子属于“非普通住宅”。因为他是卖旧买新，根据相关规定，他被算作第二套房，而目前非普通住宅第二套房的首付是80%，这给他买房带来了很大压力。据了解，北京现行的“非普通住宅”标准是在2014年制定并发布的，至今已近五年。据业内人士透露，按照北京目前的“非普通住宅”标准，目前90%以上的项目属于“非普通房地产”，甚至一些五环路和六环路之间的急需项目都处于“豪宅”的尴尬境地。目前，只需要换房的买家面临着买房和开发商限制竞争空间的双重困境。在当前“非通用标准”偏离实际市场的情况下，北京是不是该调整旧标准了

只需要“意外受伤”

“我想买的房子在石景山北部五环路外的五里坨板块。从地理角度来看，它是相对有偏见的，没有轨道交通和其他相对完善的城市设施围绕它。除了山区，它们都是需要买房的地区。”雷明在向《今日北京商业》记者描述他计划购买的房屋时如是说。他说他最初喜欢这个地方的主要原因之一是他觉得这里的房价与整个环路相比还是比较低的，预算也不够。当他买房子的时候，销售员告诉他，这个项目是“非常规住宅”，除了要交更多的税费之外，在他卖旧买新的时候，他还要按照第二套房首付款的80%支付首付款。

“从位置和配套设施的角度来看，我不明白这房子怎么会是一个非普通住宅。此外，我还买了一套89平方米的小公寓产品。”雷明为记者计算了账目。以他要买的房子为例，一套项目的总价约为450万元。如果按照“普通住宅”的标准计算，他只需支付60%的首付款，首付款为270万元。他只能通过出售老房子来支付首付。然而，按照目前“非普通住宅”的标准，他最喜欢的房地产被列为非普通住宅，80%的首付款达到360万元，整整增加了90万元。他买新房子的时候，手里基本上没有存款，每个月都要还贷。当他想到未来时，他真的很紧张。

事实上，打雷的经历并非如此。目前，在北京楼市，许多购买商品房的普通购房者都面临着限售房是“高端”的局面。一方面，在5-6环有不少限制竞争的住房项目。另一方面，在土地出让之初，“7090政策”的大部分条件已经确定，90平方米的中小产品成为当前市场的主流，与这些产品相对应的消费者往往是急需者，支付能力相对较弱。

“政策的初衷不是低端有保证，中端有支持，高端有市场？我们能否适当调整目前非普通住房的分类标准，减轻那些只需要买房的人的负担？”雷鸣说道。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，目前的“非普通住宅”标准客观上降低了购房者的支付能力，增加了他们的经济负担。例如，六环路外总价超过300万元的房子，现在第一套需要支付40%的首付款，第二套需要支付80%的首付款。现行标准是否在一定程度上偏离了初衷，需要社会各界进行讨论。

五年前的标准

据了解，目前北京市“普通房屋”的新认定标准如下:1。住宅建筑容积率在1.0以上(含1.0)；2.单套建筑面积低于140平方米(含)的，参照其实际成交价格确定；3.原则上，实际成交价格应低于本通知确定的区域内房屋平均成交单价或总套价的1.2倍。其中，本地区住房平均交易单价或套价是根据本通知公布的全市住房平均交易单价或套价，结合地区调整系数确定的。普通房屋现行鉴定标准:五环路单价39600元/平方米，总价468万元；五环路至六环路单价为31680元/平方米，总价为374万元；六环路外，单价为23760元/平方米，总价为281万元。

目前，市场对非普通住房标准的争议焦点主要来自第三条中的价格定义。根据规定，如果其中一个单价和总价一致，它将被视为非普通住宅。然而，现实情况是，北京大多数新建商品住宅(包括限价住宅)的单价或总价将超过目前的“非通用”标准。

业内人士指出，普通住宅与非普通住宅在税费方面存在显著差异，包括契税、印花税、土地增值税和二手房交易营业税。更重要的是，贷款比例在购买阶段会高得多。目前，北京首套普通住房首付比例不低于35%，首套非普通住房首付比例不低于40%；普通住宅和非普通自住住房的首付比例分别不低于60%和80%。

据行业分析师称，目前的“非通用”标准是在2014年发布的，至今已近五年。北京房地产市场经过几年的发展，特别是2015-2016年后，房地产市场的整体价格发生了很大变化，现有的政策不符合当前的实际情况。有必要适当调整有争议的“非普遍性”标准。

上海也是一线城市，2016年进行了更新。2016年11月，上海市住房保障和房屋管理局在官方网站上发布了《关于调整普通住房标准的通知》。

据易居智库市场研究部主任介绍，上海历史上普通住房标准的调整基本上是非强制性的三年调整，这与房地产周期有关。将一些原本属于非普通住宅的项目纳入普通住宅，有利于住宅管理和税费管理。

现阶段，《今日北京商报》记者试图采访北京市住房和城乡建设委员会相关部门，但至今未收到对方的任何回应。

尴尬的五环限制比赛室

张大伟分析说，政策应该及时更新，以符合市场规则。按照目前的标准，90%的市场是高端建筑。特别是，限制竞争的房间已经成为“豪宅”，这与实际情况不符。

"目前普通住房的标准确实给我们的销售带来了很大压力."限价房项目的一位营销人员今天告诉《北京商报》，他们的许多客户只是需要改变，他们的财务能力有限，这导致项目去转型的速度令人担忧。这完全背离了公司在接管土地之前希望实现的快速周转。但是，他们公司在北京的有限竞争住房项目并不太多，一些企业在北京有10多个有限竞争住房项目，有直接交易、联合交易和持股，其中大部分都面临着去转型的压力。

据有关机构统计，目前北京限价房的供应规模约为400万平方米。还有450万平方米尚未进入市场。看看2019年春节前进入市场的土地，北京有近95个有限竞争住房项目，总供应量为1200万平方米。开发商的投资约为6000亿元。到目前为止，每年的资本成本约为600亿元。

从95个限制性竞争房屋的土地成本来看，44个案例的保险费率为20%，17个案例的保险费率为10%-20%，26个案例的保险费率低于10%。在已经进入市场的50个项目中，只有不到10个项目可能盈利，而其他所有项目要么持平，要么亏损。就销售周期而言，它基本上超出了销售预期。此外，就各种成本而言，它远远超出了以前的预期。

从市场交易来看，目前有限竞争房屋的市场分化明显，一些有限竞争房屋几乎售罄，而一些有限竞争房屋不足20%。此外，与以往小批量销售优质住房和与普通住房捆绑销售相比，现在大部分有限的竞争房一次性投放市场，导致优质住房销售后后续住房困难。

据分析人士称，北京有限竞争房屋的销售一直让开发商举步维艰。建议根据有限竞争房屋的特殊属性，适当修改非普通住宅标准，以解决有限竞争房屋的拆建问题。

该政策咨询研究中心主任张宏伟此前表示，一线城市在调整普通住房标准时普遍持谨慎态度，通常的调控思路是按照分类调控的原则，确保供应，稳定市场。普通住宅标准的调整一般被认为是房地产调控的储备方案，并将在适当的时候进行调整。适度放开市场，加强税收征管，保持房价稳定。