万科“高价租赁房”项目首批出租率超80% 业内：租赁产品高端化引效仿或存隐

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各种疑惑和不解的声音仍在耳边回响，被贴上180万元10年租金标签的万科翡翠学院项目似乎经受住了市场的考验，这个结果着实让很多人吃惊。

据来自北京万科的消息，翡翠学院已经正式开始试水租赁业务。截至5月13日，其推出的第一批住房已完成80%以上的综合入住率。在此之前，这个项目已经被各行各业的人所怀疑，因为租金的高价格和以租代卖的标签。

作为中国第一个自持式租赁住房项目，市场认可的高端租赁住房的发展道路是否应该效仿？在这种背景下，房屋租赁市场的趋势将如何变化？

万科上个月中旬进入市场，北京万科宣布由其开发的北京首个完全自持租赁项目即将开始预租赁。然而，其宣布的租赁前计划已经刷新了人们对租赁市场的认识。规划显示，项目精装修面积90平方米，面积小，三居室，月租金预计达到15000元至18000元，要求租户一次性付清。年租金至少180万元；另一套180平方米的别墅重叠产品的租金为3万元/月至4万元/月。

如此高的租金定价很快引起了市场的热烈讨论，而提前预租和一次性支付多年租金的模式也使其陷入了以租代卖的纠纷。

许多人似乎对项目的实际租金并不乐观。有业内人士表示，这样高的租金，以及一次性的预付款，远远超出了大多数租户的承受能力。换句话说，如果你有能力支付，为什么不买房子而不是花这么多钱租房子呢？

但对于这种预期，市场给出了不同的答案。根据北京万科提供的数据，翡翠学院刚刚开始租赁运营，并取得了良好的效果，前两栋楼共有48套实现了预期的全租，另一栋则在后期推出，共有72套。截至5月13日，首次测试后的综合入住率最终达到80%以上。在租期方面，万科似乎做了优化，规定租期不一定是最长的10年，而是3-10年的选择范围。

同时，高价、大型、10年期的租赁形式也被更多的客户选择。北京万科的相关工作人员告诉《国家商报》，首批72套房子中，约有60套已经出租。其中，55套客户选择了十年租赁计划，公寓类型为180平方米；有5套3年期和5年期项目，对应90平方米的单元。该工作人员还表示，实际签约用户主要集中在海淀区的金融投资行业、科技行业和高科技行业。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，80%以上的入住率对玉院来说确实不错。此前，该项目产品最大的争议是市场上罕见的租金超过1万英镑。然而，从实际情况来看，这所新房子的质量是合格的。此外，海淀还有很多高科技人才的住房需求。

对高端租赁住房市场的担忧肯定是企业喜欢看到和听到的结果。然而，翡翠学院项目的高端定位能否复制，是否值得推广，还有待商榷。

《国家商报》记者了解到，翡翠学院代表了北京市场现有的三个企业自营租赁项目。在土地出让竞争性自持比例的土地拍卖规则下，过去两年，北京已经为企业生产了四块100%自持的土地，目前由万科、中铁建设、中粮集团与其他房地产企业共同开发。

思源房地产市场开发部副总经理兼首席分析师郭毅认为，对于许多已经取得自持土地的企业来说，不管租金水平、租赁期限和租金交付方式如何，至少万科的尝试可以为大家提供一个参考。该企业的另一个自立项目——中铁建设理想家园的员工也告诉记者，他们的行动应该比维凡科慢，他们会参考万科翡翠研究院的相关信息。

然而，如果这样的高端租赁项目被市场认可，导致更多的企业效仿，结果似乎背离了发展租赁市场的初衷。北京市房地产中介行业协会会长李文杰公开向媒体表示，国家培育和发展房屋租赁市场的初衷是通过租赁市场解决大多数中低收入人群的住房问题。

李文杰认为，从企业的角度来看，企业应该从一开始就做好规划和设计，以公寓的形式出租，提供长期租金或短期租金，并定期收取租金。个体企业的做法被认为是对房屋出租或使用权的投机，这显然误解了政府政策的目的。如果政策的原意未能实现，政府有关部门应就未来能否设定土地出让的其他条件，如自持企业的租金收取时间，特别是能否一次性收取或提前收取，作出良好的判断。

另一方面，在万科提供的数据中，该公司援引翡翠学院租户经纬中国董事总经理兼投资者钱坤的话说，政府通过大力支持租赁市场来缓解住房压力的逻辑是正确的。展望未来，政府和企业可以联合推出更多更好的面向家庭的租赁产品，让房屋真正去除投资属性，让每个人都能更自由、更从容地选择居住的地方。

对此，严跃进认为，万科的经验可能会导致其他企业在短期内模仿自持项目或存量住房项目的高端定位，但问题的关键在于产品的分类开发。翡翠学院不一定代表主流，未来租赁产品的水平将会逐渐丰富，高端、中端和低端产品将会出现。