自住者只有20% 廊坊楼市危险？

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潮白河是北京和河北的分界线，一边是北京的通州，另一边是河北的廊坊。

在北京房价高得买不起的时候，廊坊已经成为许多北京流浪者的“无忧杂货店”。在这条特殊的分界线上，一种充满神奇色彩的景观油然而生——“白天去北京上班，晚上回廊坊睡觉”，廊坊的别名“睡城”也由此衍生。

廊坊独特的地理位置，加上外来人口的加速涌入，开始充斥着大量的投资者。因此，北京周边房地产市场的每一点都影响着这里的投资者。

"廊坊的自住率只有20%？"1月3日，当房地产界的数据专家丁祖昱在他的丁祖昱房地产市场评估年会上发布了一系列关于各城市本地客户比例的数据时，那些在北京周边买房的投资者的心突然又被抢购一空。

中山和惠州接近廊坊本地游客的比例。这两个城市的本地买家比例分别只有20% ~ 24%。虽然本地买家的比例不高，但仍有一些坏消息等待着这些投资购买比例可能很高的城市。也就是说，在整个三四线房地产市场中，首套住房贷款的平均比例已经超过47%，在所有类型的城市中是最高的。

有人对此表示担忧，这表明廊坊等城市一旦出现抛售潮，将带来巨大的金融风险。事实上，像廊坊这样的城市，市场上有很多投资者。丁祖昱说，即使像景德镇这样的城市也有大量投资者涌入。第三，四线城市的风险无疑正在显著上升。

但事实真的是这样吗？

01

在所有外国买家比例较高的城市中，廊坊无疑是外国买家比例最大的城市，近80%的人来自其他城市，甚至远远超过被称为“小东北”的海口和三亚。

据一位廊坊本地人透露，如今，在廊坊买房的外国人主要分为两类:第一类是在北京工作的外国人在廊坊买的房子更多；第二类是外国人基本上在这里买房子，但是仍然有很多人不买就住不下。据估计，他们是房地产投机者，许多明星也在这里买房！

廊坊三河市辖下的燕郊，到处都是外国买家。燕郊的当地中介打趣说，走在燕郊街上的人十有八九是外国人，买房的人一定大部分是外国人。

“由于燕郊与北京独特的地理关系，人们一度认为燕郊可以享受北京的阳光，它的发展会越来越好。”因此，当开发商加快在燕郊建设高层建筑和出售房屋时，大量投资者也加入了燕郊房地产投机者的行列，房价随之上涨。只有经过这一轮调控，燕郊的投资者才“安全”

然而，令人惊讶的是，去年3月和6月，河北省廊坊市出台了两次严格的限购政策，但仍无法阻止新的投资者“喜欢”它。

《燕郊楼市崩盘的真相:老投资者首付亏损，新投资者以不同模式进场》一文中提到的90度地产，燕郊的新投资者将通过当地的“关系”从当地农民手中购买大量“购房指标”，其中一个指标为2万元，将使用两年。两年后，我会等房子升值，价格上涨后再出售，这样就能赚钱了。在这些投资者看来，现在正是利用目前大幅降价的机会逢低买入燕郊楼市的最佳时机。

不仅如此，除了投资燕郊房地产市场，许多人还挤着头在燕郊安家。张佳，大连人，在北京工作，已婚，在燕郊有一套本地住房，符合搬家条件，于2015年4月将户籍迁入燕郊。“但没多久，其他想搬进户口的外国人就搬走了。”因为根据廊坊市后来的紧缩政策，只有没有当地工作证明和完税证明的房地产不能结算。

事实上，河北已经意识到这是一个问题。河北省《关于促进北京周边地区房地产市场稳定健康发展的通知》进一步明确了北京环城带的定位:建设规模适中、居住与居住相结合、生态优美、居住方便、成本低廉、宜居宜商的首都卫星城，而不是建设“沉睡之城”或“围城”。

河北省委书记在河北省“两会”上也明确指出，廊坊不能住在河北的一个沉睡的城市，不能回北京工作，要率先走生态优先、绿色发展的新路。

02

尽管极低的自住率增加了廊坊等城市的风险，但由于城市的不同潜力和特点，聚集了大量投资者的四线城市并不都是房地产市场的高风险城市。

例如，虽然廊坊、中山、惠州等城市有很多外国买家，但大多数都是贷款买房。但可能不会出现抛售，因为这些城市中有相当一部分是来自北京和深圳的购房者。在北京和深圳房价高得买不起的时候，北京和深圳已经成为许多人在北京和深圳居住的理想之地。

然而，在这些城市买房的北京人和深圳人真的会住在那里吗？或者只是把房子作为房地产投机的工具，完全取决于这些城市的生活功能。

具体来说，比如说，上海、北京、深圳，这些城市是否有可以直达的高铁线路，每天的高铁频率，美团和莫比克是否已经进入，星巴克是否已经开设了大量的门店，城市的总人口是否已经超过100万，滴滴打车是否方便，是否有几家电影院。大多数与生命功能有关的要素构成了丁祖昱预测的基础。

根据丁祖昱发布的数据，廊坊的生活功能确实不如惠州和中山。因为，在丁祖昱预测的20个潜在城市中，中山和惠州名列其中。然而，廊坊不在名单上。

廊坊的生活功能是什么？让我们听听住在这里的外来者的声音。

“因为工作原因，我更关注医院。廊坊市燕郊人民医院的成像仪器等硬件设备仍远远落后于北京。”在北京工作、居住在燕郊的孙杨也提到了这里的教育条件。恶劣的条件和低工资根本无法留住“教师”。

大连本地人张佳(音译)对燕郊的交通有着“深刻的印象”，因此他可以赶上在北京召开的两会或大型会议，早上5: 30出门，三个小时就能通过检查站。10点钟到达国茂很好。" 5:30是818快车，最快的公共汽车."张甲补充道。

当90度地产考察这里时，也发现由于“先开发后规划”的逆向逻辑，这里的南北城市在配套上有很大的差异。

然而，当被问及对未来的期望时，住在这里的人和打算很快进去的人仍然对燕郊的未来充满希望。“当北京发展得差不多的时候，是时候想想我们了。”

03

从丁祖昱的标准来看，房地产市场高风险城市的预测不是客户是否需要为自己的房子居住或投资。问题在于城市的生活设施能否为购房者提供符合一定标准的中高质量生活。如果你不能，我很抱歉，但是你买的三个四层城市是一个高风险的城市。

在某种程度上，丁祖昱的提醒可以被认为是非常及时的。

虽然环上海、环北京、环深圳和大都市圈的概念在过去几年里非常活跃。以上海为例，一些中介甚至将扬州和镇江的建筑作为项目在上海周边销售。然而，根据最新发布的上海城市规划(2017-2035)，真正城市化的大都市地区仅涵盖90分钟的通勤时间。

上海和大都市地区的环境、交通、公共服务和资源共享都在90分钟的通勤范围之内。在这个覆盖半径之外，上海可以共享的资源将是极其有限的。

这为我们树立了一个标准。事实上，除了90分钟的通勤时间之外，“上海周边”、“深圳周边”和“北京周边”的四线城市无法获得许多实质性的好处，因为它靠近这些一线城市。无论是投资还是自住，当地房价取决于现有的居住功能。否则，就有坠落的危险。

事实上，以前也有过这样的观点。通过对北京、上海、深圳三个区域的房价、人均gdp和产业结构的比较，发现北京周边部分城市的经济质量低于其他两个城市群，但房价明显高于后两个城市群。

如果我们用生活功能、经济发展、人口引进和交通等因素来衡量三大城市群中的城市，我们可能会发现一些城市被怀疑高估了价格。

例如，上海周边的城市集团嘉兴的房屋价格高于绍兴和南通，但其国内生产总值却不如后两个城市。嘉兴的房屋成交量在去年和去年一直攀升至新高。

这表明，热衷于去四线城市买房的人可能已经真正开始比较不同城市的生活设施、人均收入和经济环境。