“市场驱动”的新房贷定价

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Mameiruo

房地产监管将走向何方？这一政策信号非常明确。

8月25日，中国人民银行发布公告，调整新发放的商业个人住房贷款利率。公告称，改革后，新发行的商业个人住房贷款的利率是以最近一个月的同期贷款市场报价(lpr)为定价基准形成的。根据8月20日的报价，全国首套个人住房贷款的利率不得低于同期LPR 4.85%；两套个人住房贷款的利率不得低于同期贷款利率加60个基点，即5.45%。新规定将从10月8日开始实施。与改革前许多地区实际执行的抵押贷款标准(第一个基准利率高10%，第二个基准利率高10%左右)相比，基本相当。

令市场更加关注的是，明确界定抵押贷款利率下限在一定程度上反映了决策层的态度，可以消除宽松金融政策给楼市放水的假象。事实上，在这个新的低利率机制宣布后，仍有许多机构怀疑新政策是否会成为房地产市场变相降息的渠道。尽管决策层多次重申房地产不是用来刺激经济的，但市场的疑虑并没有消除。毕竟，在许多类似政策出台后，房地产市场是受益者。即使是针对包容性领域的优惠政策，部分资金也不可避免地会通过各种公开渠道和暗道流向房地产领域。

事实上，这个决定并不突然。虽然今年年初楼市出现了“小阳春”，但随着经济的稳定和财政资金的提前配置，以及4月中央政治局会议对“住而不炒”的重新审视，热点城市的房地产调控在城市政策下明显升级。从金融角度看，房地产信托整顿和国家发展和改革委员会《关于房地产企业外债申请登记有关要求的通知》收紧了外债，客观上或造成房地产融资环境收紧，意味着房地产企业将在未来进行投资。链接必须更加“克制”；7月30日召开的中央政治局会议再次强调，“坚持住用房，不搞投机，实行房地产长效管理机制，不把房地产作为刺激经济的短期手段”，强化了政策信号。事实上，自5月中下旬以来，一些房地产过热的城市加强了调控，许多城市的抵押贷款利率相对于基准利率有所上升。基于5年期lpr的政策反映了结构性指导的方向——区分房地产贷款和包容性贷款。

当然，从8月20日的报价来看，这个利率暂时没有明显波动。至于此前实施的相对宽松的贷款政策——第一套利率为10%的地区，可能会小幅上调，但差别不大。越来越多的消费者担心未来会发生什么变化。

业内一些专家认为，抵押贷款的利率以前是由基准利率决定的，但现在是针对5年期贷款利率的新标准。利率由18家银行报价形成，市场化程度得到加强。更重要的是，在大多数人眼里，基准利率不会轻易调整；每月重新报价的Lpr意味着更大的不确定性，这激起了许多买家的神经。

当然，新的定价机制并不意味着抵押贷款利率必然会上升。尽管高利率或低利率的变化可能会在短期内影响市场参与者的选择，但从中长期来看，这一改革绝不是简单的利率上调或下调，而是一场更加市场化的制度改革。

市场化属性首先体现在新的5年期lpr基准的形成上。与以前的基准利率相比，新的报价利率是由金融机构根据自身情况动态调整和综合形成的，贷款价格也更能反映市场供求情况；然而，基准利率往往被视为一种政策信号，因为它具有指导全局的参考意义，而且它的变化考虑了总体影响。对于特定的领域、特定的地区和特定的贷款实体，很难充分考虑这些差异。

其次，lpr报价只是基础。中国人民银行还将指导省级市场利率定价的自律机制，确定辖区内第一套和第二套商品房贷款利率的下限；在此基础上，银行业金融机构将结合自身经营状况、客户风险状况和信用状况，制定自己的贷款定价规则，合理确定每笔贷款的具体价值。

它似乎是分层的，但实际上增加了金融机构的独立定价权。在市场规则的影响下，如果抵押贷款确实有下降趋势空，5年期lpr的报价可能会因这一趋势而下降；相反，它会在不同的地方被提出。一方面，这减少了金融机构近年来担心的“净息差”只能减少的担忧；另一方面，这避免了价格失败，一些地区不得不采取其他手段进行调整。

新政的实施需要许多政策和机制的配合，金融机构内部系统需要调试。在推动“新政”平稳落地的过程中，也要注意投机、制造紧张、鼓励买家尽快入市等一些不规范行为，避免短期的非理性市场振荡。