楼市降温 70城房价趋稳

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在“金九银十”之际，楼市在“无房无炒”的基调下继续降温。根据国家统计局9月17日发布的最新70个城市房价指数，8月份新建商品房和二手房价格分别上涨了55个城市和43个城市，两者的数量都比上个月大幅下降。

业内人士指出，在“稳定房价、稳定预期、稳定秩序”的指导下，开发商对征地持谨慎态度，明显持观望态度。房地产市场可能在第四季度略有反弹，但总体降温趋势保持不变。

房价的上涨下降了

传统的“金九银十”销售旺季已经到来，楼市表现不尽如人意，新房和二手房价格涨幅双双下降。继4月份楼市“小阳春”之后，各城市新房价格逐月上涨和下跌。根据国家统计局的最新数据，8月份55个城市的新房价格逐月上涨，与7月份相比下降了5个百分点。

易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，房价进一步下跌主要受近期住房交易市场降温和房地产融资环境收紧的影响。地方房企的降价促销导致全国70个城市房价指数环比增长数据收窄。

具体而言，8月份，一、二、三线城市新建商品房销售价格环比分别上涨0.3%、0.5%和0.7%。

“环比增速总体保持不变，同比增速有所收窄，进一步体现了住房交易领域“稳定房价、稳定预期、稳定秩序”的导向。”严跃进表示，目前的房屋交易主要是以“小幅下跌”为主。

与新房趋势相似，二手房价格在7月份短暂上涨后，下降通道在8月份重新开始。据最新统计，8月份，43个城市的二手房价格逐月上涨，与上月相比下降了5个百分点。

其中，一、二、三线城市二手房销售价格环比分别上涨0.3%、0.2%和0.8%。一线城市的增速与上月持平，二线城市的增速较上月下降0.2个百分点，三线城市的增速较上月上升0.1个百分点。

据诸葛房产数据分析师郭世英称，一线城市受到长期高压调控的影响，发展相对稳定；二线城市大多是热点城市，全年监管政策频繁，市场预期发生变化，缺乏信心影响价格下跌。

“需要注意的是，二线城市的二手房价格涨幅是过去18个月来的最低水平，这也表明二手房市场正受到新房降温的压力。”严跃进说。

发展投资继续减弱

另一方面，国家统计局近日发布的房地产公开投资数据也显示了房地产企业的观望情绪。1-8月，房地产开发企业征地面积1.2236亿平方米，同比下降25.6%；土地成交价6374亿元，下降22%。

这一数据证实了房地产企业的投资预期进一步降低。北京商报记者今天发现，继4月份的楼市“小阳春”之后，房地产开发投资已经连续四个月下降。

1-8月，房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，1-7月增速回落0.1个百分点。其中，住宅投资62187亿元，增速下降0.2个百分点。

严跃进指出，投资的减少主要受库存、资本和预期等因素的影响。目前，房企对后期楼市并不乐观，他们的观望态度显而易见。因此，企业在投资时更加谨慎，强调去库存化。截至8月底，商品房销售面积比7月底减少92万平方米。

1-8月，全国商品房销售面积达到101849万平方米，同比下降0.6%；这一时期，房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，1-7月增速回落0.4个百分点。

“在楼市下行的压力下，我们也需要看到RRR减息的效果会陆续释放，尤其是考虑到欧洲量化宽松政策和股市反弹等因素。今后，住房企业的财务和资本方面可能仍然宽松。”严跃进说。

多土地抵押贷款利率提高

8月份之后，央行频繁采取行动。8月17日，改革完善了贷款市场报价形成机制；接着，9月16日，RRR股市下跌了0.5个百分点，同时释放了9000亿元。

8月20日，中国央行副行长刘国强在国务院政策简报会上明确表示，新的抵押贷款利率形成机制不会降低抵押贷款利率。他表示，将继续坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持个人住房贷款利率基本稳定。

纵观全球，许多地区的抵押贷款利率不但没有下降，反而上升了。例如，深圳招商银行(600036)(港股03968)明确表示，第一套住房贷款和第二套住房贷款的利率分别为5.15%和5.45%，分别比上一套提高了0.005和0.06个百分点。

9月16日，抵押贷款利率定价实施标准在北京实施。部分银行发行的首套商业个人住房贷款利率在不低于同期贷款市场报价利率的基础上上调55个基点；两套商业个人住房贷款的利率也提高了105个基点，因为它们不低于相应定期贷款市场的报价利率。

严跃进表示，在宽松货币政策的政策背景下，房贷利率上调是正常的，但为了坚持“房无投机”的指导思想，上调幅度不会太大，市场整体将保持稳定。

事实上，近年来，地方监管政策一直过重。据中原地产研究中心统计，今年1-8月，全国房地产调控政策达到367次，累计次数创下房地产调控新纪录。仅在8月份，房地产调控政策就达到了60次。

关于下一个市场，严跃进补充说，随着近期房价的下降，房屋企业的降价促销将有助于促进市场交易在短期内反弹。预计9月份市场表现将呈现出成交量增加、价格下降的趋势；到10月份，当房地产企业销售业绩回升时，降价行动将略有减少；但从第四季度来看，短期内可能会略有反弹。