头部房企获险资青睐 强强联合成大趋势

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融资政策的收紧影响了整个房地产行业，大型房地产企业也未能幸免。然而，凭借其相对先进的行业地位、优质的土地储备和多年积累的发展经验，龙头企业可以吸引保险公司带来巨额资金来帮助它们。

今年以来，平安(601318)(港股02318)和华夏人寿保险等保险基金相继投资房企，掀起了2015年以来第二波保险基金投资房企的热潮。

《证券日报》采访的许多专家表示，在房企融资紧缩和资产短缺的双重背景下，房企需要资金，保险资金需要长期稳定的投资项目，双方一拍即合。随着房地产进入青铜时代，房企与保险基金的关系将会越来越密切，或者在长期租赁公寓和养老产业领域会出现新的合作模式。

保险股份

缓解财政压力

今年以来，保险基金频繁投资房地产企业。保利地产(600048，诊断)半年度报告显示，原第二大股东泰康人寿再次增持公司股份0.97%，持股比例上升至6.27%；前海人寿以0.46%的持股比例出现在《荣盛发展》半年报(002146，诊断)十大股东名单中；另一家母三角房地产开发商光明地产(600708，咨询股)也受到保险基金的青睐。上半年，华夏人寿共购买了光明地产2.71%的股权。

“保险公司资金雄厚，财务运作能力强，可以弥补房企的不足。”苏宁金融研究所的特别研究员姜涵告诉《证券日报》记者。

最近的一个案例是，平安在今年8月购买了中国金茂15.2%的股份，成为该公司的第二大股东，而前第二大股东新华人寿保险退居第三大股东。就销售规模而言，中国金茂近四年的复合增长率约为50%，但在扩张的同时，公司的负债却在增加。今年上半年出售项目和发行票据也被认为是资本压力的表现。此次增发中，中国金贸共募集了约8.15亿港元，将作为营运资金，这使得平安的持股具有了资本援助的意义。

此外，继2018年收购华夏幸福(600340)19.56%的股权后，今年2月，中国平安继续增持至25.25%，成为华夏幸福第二大股东。平安控股后，向曾经遭遇资金链问题的华夏幸福伸出了援手。2018年底，平安资产管理与华夏幸福的子公司签署协议，投资60亿元债权。在新股东的帮助下，华夏幸福也开始优化其债务。2018年第四季度，公司净融资现金流转为正数，2019年上半年融资现金流从去年同期的-97.2亿元增加到317.42亿元。近日，华夏幸福继续将北京武胜科技100%的股权和债权转让给平安人寿，预计收益58.29亿元，资本状况有望进一步改善。

蒋寒认为，保险投资对住宅企业的长期影响是，保险投资的长期资金可以降低住宅企业的资本成本，使住宅企业从单一负债模式向金融资本组合模式转变。如果做得好，可能会有一个类似于日本主要银行体系的产业结构，即公司以银行为其主要贷款银行，接受其金融信托和金融监管，这将大大降低交易成本，赋予房企可持续的活力。

决定性因素

这是保险投资的主要原因

事实上，这不是保险基金第一次进入房地产行业。早在2015年，在政策调控和宏观经济压力的背景下，住宅企业就面临着资金链危机。与此同时，随着保险业的快速发展和宽松的市场进入政策环境，保险资金大量投资于住房龙头企业的“逢低吸纳”。

2015年4月，中国平安的子公司平安人寿保险斥资62.97亿港元收购碧桂园9.93%的股份(02007港股)，成为碧桂园的第二大股东，持股比例仅次于杨佳的实际控制人杨；同年，安邦保险投资保利地产；泰康人寿保险也于2016年初进入保利地产十大股东，仍持有6.27%的股份，排名第二大股东；同年，宝能的子公司前海人寿保险进入万科a(000002)前十大股东，之后继续增持，导致了著名的万宝之争。

“万宝争端后，保险资金进入市场受到严格管制，特别是类似野蛮人的标签，这给保险资金造成了很大压力。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，这就是为什么从2017年到2018年上半年，保险资金入市的行为较少。

2019年，银监会发出“鼓励保险基金增持上市公司”的号召，恰逢房地产行业政策收紧，整体价格走低，保险基金再次看到了进入市场的机会。

据《证券日报》记者不完全统计，截至目前，已有16家房地产上市公司获得了保险股份。在五大房地产企业中，除恒大之外，其余四大强房，即碧桂园、万科A、保利地产和融创中国(港股01918)，均由平安、前海人寿和泰康人寿持有。在2018年中央医院评选的20大房企中，华夏幸福、金地(600383，诊断)、新城控股(601155，诊断)、徐汇控股集团(港股00884)、荣盛发展、中南建设(000961，诊断)和阳光城(000671，诊断)

姜涵表示，保险基金更青睐稳定的领导者，尤其是多元化程度明显的房企，这意味着保险基金更注重投资目标的稳定性，而非短期盈利能力。协鑫策略的联合创始人黄立冲告诉记者，保险公司需要稳定的投资收入，而房地产行业至少有可以抵押的实物，这是一种相对安全的资产。

“公开征地，可以看到房屋企业的土地储备，这意味着未来两三年的销售现在可以计算，确定性很强。”一位前20名房地产企业的内部人士解释了保险基金落户的原因。

组合

这是一个大趋势

目前，保险资本和住房企业已经开始从资本市场控股向全面合作转变。

中国金茂在获得平安股份后宣布，未来双方将在城市运营拓展、项目开发和金融产品等方面进行深入合作，发挥协同作用。平安对华夏幸福的布局更快。今年年初，平安带来了以华润置地(港股01109)前首席执行官吴向东为首的新管理团队，为华夏幸福打造商业地产、长期租赁公寓和杨康地产等新业务。

自2015年平安控股以来，碧桂园与平安的联系更加紧密。碧桂园集团创始人杨国强在内部会议上表示，要充分利用平安73万人的保险销售团队。“如果平安帮我们卖出一套，那就卖出73万套。”

除了从持有资本市场股份延伸到特定项目，保险基金本身也在攻击城市。

第一种模式是自我维持性质。中国平安旗下平安地产拥有深圳平安金融中心、天津平安TEDA金融中心、长沙平安财富中心等物业；太康人寿多次为养老保险行业的布局争取土地，其医疗系列已建成燕源、神源等十余家太康之家，也被视为保险业的“大地主”之一。

第二种模式是以股权形式参与项目。平安地产不仅参与了敏捷金沙湾、龙湖重庆中央公园佳悦天街项目，还与龙湖、万科、仁恒、招商局共同开发济南cbd项目。今年以来，平安与房地产龙头企业联合收购土地的消息时有所闻。合伙人不仅有新鸿基地产(香港股票0016)，中国香港四大家族之一，还有老朋友万科和龙湖。

易居企业控股(港股02048)首席执行官丁祖昱告诉记者，平安不要求在这些合作项目中进行整合或交易，因此非常欢迎房企。平安的持股对开发商来说是一个利好，没有坏处。“在涉及整合的资本规则下，生存规则是相对生存，可以采用联盟的形式来提高非联盟企业的进入门槛。”华泰证券的研究报告(601688)指出，强强联合是房地产行业后期发展的趋势。

严跃进认为，未来房地产企业与保险企业的结合将会更加紧密，但在“无房无炒”的背景下，保险公司与房地产企业将会变得越来越理性，双方将会探讨更多长期租赁公寓与养老行业合作的可能性。