上海摇号购房两周年：房价涨幅全国倒数

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5月16日，国家统计局公布了“4月份70个大中城市房价指数变化”，显示4月份新增商品房价格上涨的城市有67个；就二手房价格而言，4月份有55个城市环比上涨，68个城市同比上涨。在“小阳春”市场下，“新兴城市”呈现上升趋势。

然而，作为一线城市，上海是一个“选择”。今年4月，上海二手房价格同比下跌1%，这是70个城市中唯一一个出现同比下跌的城市。新建商品房比上个月增长0.3%，在70个城市中排名倒数第12位；同比增长1.5%，排名倒数第三。

《国家商报》记者观察到，在2017年一系列调控政策的共同作用下，上海楼市在下半年开始绘制一条“降量稳价”的平滑曲线。在“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的调控基调下，上海的一些做法值得其他城市借鉴吗？

新房价格在两年内上涨了不到12%

根据上海市统计局近两年发布的数据，上海房地产市场呈现出明显的“缩量稳价”趋势。

数据显示，就新增住宅交易而言，2018年上海新增住宅(包括商品房、安置房、经济适用房)销售面积为1333.2万平方米，同比下降0.6%；2016年，仅上海新建商品房销售面积就达到2020万平方米，同比增长0.5%。

在存量住房方面，2018年，上海存量住房网签约面积为1230万平方米，同比增长4.3%；2016年，现有居住建筑注册面积达到3161万平方米，同比增长4.2%。

在价格方面，统计数据显示，2018年上海新建住宅平均售价为28981元/平方米，而2016年为25910元/平方米。这意味着，在过去两年里，上海新建住宅的平均售价增幅不到12%。值得注意的是，上述新建房屋都包括各种类型的经济适用房。即使剔除各种经济适用房，上海商品房的平均售价也没有太大变化。

据上海市统计局统计，2018年，上海市内环路商品房平均销售价格为108，155元/平方米，内外环之间为74，694元/平方米，外环以外为37，298元/平方米，分别上涨4.6%、3.3%和3.6%。

显然，在一系列严格的调控下，上海的投资和投机需求受到了极大的抑制。尽管交易量大幅下降，但价格保持相对稳定。

作为生产“面包”的“面粉”，土地价格的稳定对房地产市场的稳定至关重要。

据《国家商报》记者不完全统计，2018年上海共有103笔宅基地和商业、商业用地交易，土地出让金总额为1643亿元，规划总建筑面积为927万平方米，综合地价为0.9%。就宅基地而言，全年成交60笔，土地出让金908亿元，规划总建筑面积537万平方米。

值得注意的是，零地价交易几乎已经成为上海住宅用地的“标准”。全年售出的60块住宅用地的综合地价仅为0.02%，其中58块为零地价出售。然而，宅基地的零地价与“招贤纳士”的土地拍卖制度密切相关。

2016年，上海有18个区域或板块“地王”。为了遏制“地王”现象的频繁发生，2017年4月，上海调整了土地出让政策，实施了“招租挂靠”联合出让。根据规定，当有效申请人不超过3人时，将进行上市；当人数超过3人时，将进行投标，并对投标人进行评分以确定投标人。

2017年6月，上海对“综合转移”政策进行了“补丁”微调。基于上述规则，首先引入了“转移管理”指标。根据规则，在确定入围投标人的排名顺序时，评标小组首先按照总分由高到低的原则确定投标人的排名顺序。

“为房企提供窗口指导，通过招卖复合土地的方式取得土地，对抑制土地市场过热、防止土地价格推高房价具有积极意义。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《国家商报》。

从“卖方市场”到“买方市场”

“招租卖地”政策的出台，无疑意味着政府卖地收入的“减少”，但地价的大幅下降在很大程度上避免了房价和地价的螺旋上升。

当然，上海接受零地价土地交易的能力与其自身的财力直接相关。

数据显示，2018年，上海公共预算总收入为7108亿元，在中国所有城市中排名第一，比排名第二的北京高出22.8%，是排名第三的深圳的两倍。

《商业日报》对2018年土地出让金排名前28位的城市进行梳理后发现，北京、上海和深圳分别以29%、26%和11%的土地出让金占公共预算总收入的比例排在最后三位。上海楼市调控政策的力度和力度或许值得其他城市借鉴。

在限购方面，上海目前正在实施2016年3月制定的“上海九条”，即家庭在购买住房前需要连续五年缴纳社会保障税或个人所得税；拥有2套以上住房的上海家庭和拥有1套以上住房的非上海家庭被暂停购房。

此外，上海还“打补丁”和“堵塞漏洞”，及时为企业提供购房资格。去年7月，上海对企业购房实施了额外限制，规定了企业注册期限、纳税、职工人数等。，并规定企业购买商品房的交易期限由“满3年”增加到“满5年”。

在贷款限制方面，上海还实行差别化信贷政策，首套住房最低首付为35%，基准利率；购买第二套房，普通住房最低首付为50%，非普通住房最低首付为70%，利率均上调10%。但是，在套数的确定上，上海严格执行了住房和贷款的认定。

在限价令方面，上海也实行限价令，但与其他城市相比，上海执行的更为严格。

在市场混乱整治方面，针对茶叶费、捆绑装修、捆绑停车位等混乱现象，上海于2017年7月实施了公证和彩票购买制度，要求开发企业将所有潜在销售房屋纳入到房屋分类选择范围；整理彩票时，必须使用公证机关提供的电脑彩票软件；不允许为内部关联户设定入围条件，经纪机构不允许入围；所有欺诈企业将被暂停网上签约，并被列入“黑名单”。2018年9月，上海出台政策，严厉整顿虚假新闻、首付、违规提取公积金等乱象。

与此同时，上海仍在进行房产税征收试点，对二层及二层以上的家庭征收房产税，家庭人均住房总面积超过60平方米；按照应税住房市场交易价格的70%计算支付；如果交易价格低于上一年度新建商品房平均销售价格的2倍(含2倍)，税率将暂时下调至0.4%，剩余税率为0.6%。

可以毫不夸张地说，上海的调控政策是中国最严格的，无论是限购还是限贷。

随着一系列调控政策的出台，二手房价格倒挂现象逐渐消失，投机性投资需求受到极大抑制。“强买强卖”、“内幕交易”等市场混乱几乎消失，市场交易量也随之大幅下降。

但对购房者来说，正是这一系列的“组合拳”大大提高了他们的“地位”:市场不再“难找房”，购房时不再“被迫”付茶费和捆绑装修，大多数项目也从“抢着买”变成了“挑着买”。

《全国商报》记者了解到，除了商品房系统，上海也在关注经济适用房，尤其是出租房领域。自2017年7月首次推出租赁住房用地以来，到目前为止，上海已推出68块租赁住房用地，总规划建筑面积为421万平方米，提供至少6.5万套租赁住房。根据该计划，上海将在“十三五”期间增加170万套住房，其中包括40万套商品房和70万套出租住房。

“政策如此严格，但监管能否看到效果，取决于地方政府如何落实这些政策。”严跃进告诉记者。

投资投机者不受欢迎的态度和他们所需要的“尊重”，反映了上海楼市在过去两年从“卖方市场”向“买方市场”的转变，也是上海楼市调控有效性的生动写照。