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2018年,中国房地产市场继续受到监管。从上半年“坚决抑制房价上涨,加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制”,到下半年“稳定土地价格、稳定房价、稳定预期”。尽管调控的观念已经改变,但调控的决心依然坚定。

创下15万亿新高后 楼市“天花板”究竟在哪里?

尽管自2016年9月以来,房地产市场调控政策一直在深化,但2018年,中国商品房销售额接近15万亿元,销售面积达到17.17亿平方米,均创历史新高。

商品房销售量达到创纪录的15万亿元后,将来还会再破吗?行业的上限在哪里?

房地产市场销售额创历史新高

事实上,“以市场为导向”的房地产业早已脱离了纯粹经济规律的范畴。过去20年来,中国的房地产市场改革不仅改善了人民的生活环境,而且在稳定经济和吸收资金方面发挥了重要作用。

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自1987年深圳土地拍卖以来,中国房地产的商业化真正开始了。观点房地产报告显示,1987年房地产业产值为382.62亿元,占国内生产总值的3.14%;2018年,房地产业产值达到59846亿元,占国内生产总值的6.65%。32年来,房地产业产值规模增长156.41倍,国内生产总值规模增长73.95倍。房地产业的发展速度远远超过国民经济。

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根据国家统计局的数据,1994年以前,中国商品房销售额在1000亿元以下,1994年至2003年的销售额在1000亿元至8000亿元之间。2004年,中国商品房销售额以每年近1万亿元的速度增长。尤其是近年来,它取得了长足的发展。2015年,中国商品房销售额达到8.7万亿元,2016年达到11.7万亿元,2017年超过13万亿元,2018年达到近15万亿元的新高峰。

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值得注意的是,2018年,虽然中国商品房的销售总量和销售面积分别达到14.99万亿元和17.17亿平方米的历史新高,但12.2%和1.3%的增长率却呈现下降趋势。2017年,中国商品房销售额和销售面积增长率分别为13.7%和7.7%,2016年分别为34.8%和22.5%。

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此外,2018年商品房销售增长率为12.2%,也是自1998年房改以来的第五低增长率;1.3%的销售面积增长率是1998年以来的第三低。

行业的上限在哪里?

在当前复杂严峻的国内外经济形势下,尤其是在乘用车市场,未来房地产行业的天花板在哪里?15万亿元的商品房销售会再次被打破吗?

在企业层面,一些房地产企业公布的2019年销售目标也呈现出“稳定”的特征。

例如,恒大2018年的合同销售额为5513亿元,增长10%,2019年的目标是6000亿元,增长8%;中国海运2018年的合同销售额为3012亿港元,增长率为30%;2019年的目标销售额为3500亿港元,增长率为16%;R&F 2018年的合同销售额为1423亿元,增长率为74%,2019年的目标是1600亿元,增长率为13%...

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在“稳定”的基调下,未来房地产市场的潜力在哪里?

前中国房地产协会副会长朱和前国家统计局局长都指出,中国房地产业至少还有10年左右的发展时间。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示:“从长远来看,随着城市化进程和房改的推进,未来房地产市场的潜力依然存在,市场销售额很可能超过15万亿元。”

创下15万亿新高后 楼市“天花板”究竟在哪里?

值得注意的是,截至2018年底,中国居民人口城镇化率为59.58%,登记人口城镇化率为43.37%。

不过,严跃进也认为,未来楼市将出现明显的结构性分化。“一些四线城市如果没有经济、人口、收入等基础支撑,随着房改货币化程度的下降,楼市将降温。一些主要大都市地区的核心城市仍保持着对移民的吸引力,房地产市场仍有潜力。”

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根据中国指数研究院此前的报告,随着未来中国总人口的缓慢增长,城市间的人口竞争将是一场零和博弈,人口将继续向中心城市流动,而重点大都市地区也将成为人口的主要聚集场所。

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可以预见,城市化的推进和人口的不断引进,无疑将是拉动住房需求增长的核心要素。

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