泛海转型出售地产项目，孙宏斌接盘

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2019年第三个星期一，孙宏斌赢得了新一年的第一笔收购订单。

当日，融创中国与泛海控股共同宣布，融创地产已与武汉中央商务区签署协议，以148.87亿元的交易对价收购泛海旗下上海泛海建设公司100%的股权。

通过此次收购，融创将收购北京远洋国际项目和上海董家渡项目的1号地块。上海远洋建筑公司直接持有上海董家渡项目100%的股权，并通过北京东风间接持有北京远洋国际项目1号地块100%的股权。交易完成后，上海远洋建筑公司将成为融创中国的间接全资子公司。

得到你需要的东西是一笔交易。远洋向时代财经承认，出售京沪项目可以缓解其现金压力，并极大地优化其业务结构。对孙宏斌来说，这次收购是在离开绿城近四年后，再次打入上海外滩。

全海洋剥离房地产资产

北京远洋国际项目和上海董家渡项目堪称辉煌时期远洋地产业务的代表作。在一线城市征地困难的背景下，远洋一次出售两个高质量项目的行为确实令人震惊。

远洋告诉时代财经，京沪项目的出售与房地产市场的监管环境不无关系。“近年来，由于房地产调控政策的影响，公司房地产项目的价值释放速度放缓，特别是在北京和上海，资金周转速度和流动性不足阻碍了公司战略转型的深入推进。”

除了行业调控环境的影响，远洋地产资产剥离背后更大的需求是整个企业的转型。泛欧自成立以来已有30多年的历史。它从房地产开始，然后增加其金融业务。在接下来的几年里，它把重点放在了金融领域，金融业务在其内部的比重越来越大，逐渐超过了房地产业务。

2014年，远洋正式将转型升级到战略层面，并提出除房地产业务外，还要发展金融和战略投资业务。

在这样的战略下，泛海部高调布局金融业，同时大举投资。几年来，它几乎获得了所有的金融牌照，建立了涵盖保险、基金、银行、证券、信托等多种形式的金融体系，并先后投资于民生银行、中国潘控股、联想控股等多家上市公司。

与金融和投资的顺畅流动相比，受调控政策束缚的房地产业已成为跨海转型的“绊脚石”。早在2017年，远洋控股的营业收入同比下降了31.59%。披露的主要原因是北京远洋国际居住区二期和上海董家渡10号地块项目部分项目未能如期取得预售许可证，影响了资金的返还。

为了解决资产周转缓慢的问题，远洋去年开始计划将房地产业务从上市系统中分离出来。去年1月，泛海的上市实体“泛海控股”向深圳证券交易所申请停牌，准备通过资产重组完成从房地产公司向金融公司的彻底转型。

根据该计划，远洋控股计划将其境内外房地产相关资产归属于控股股东中国远洋及其关联方，同时将中国远洋及其关联方的金融资产归属于上市公司。如果交易成功完成，远洋控股将不再从事房地产业务。

然而，这一重组计划最终未能成功。在宣布重组三个月后，由于“相关条件尚未成熟”，远洋控股的重组正式宣告失败。然而，重组的失败并没有让泛欧停止剥离房地产资产的想法。与重组的复杂性相比，出售房地产项目显然要直接得多。

据时代财经介绍，继北京和上海两个项目出售后，远洋地产只有一个具有一定规模的项目是“武汉中央商务区”。据远洋称，武汉中央商务区项目更符合其未来发展规划，该项目还将在项目销售获得资金后重点推进项目建设。

融创延续“外滩之爱”

北京远洋国际项目和上海董家渡项目都是当地的“明星项目”。北京远洋国际项目一号地块位于北京市朝阳区核心，总面积约75200平方米，总建筑面积约668500平方米。到目前为止，该项目已经建成，刚刚开始，尚未投入销售。从北京远洋国际项目以往的销售情况来看，去化学效果较好，未能按期完成销售主要受价格限制政策的影响。

上海的董家渡项目是这个资产组合中最受关注、最有故事的项目。该项目位于上海黄浦区的核心，是外滩唯一未开发的土地，总面积约12.02万平方米，总建筑面积约62.8万平方米，包括住宅和商业形式。

融创与董关系很大。2002年5月，董家渡的第一批土地以毛地的形式出售，华润置地、远洋建设和华泽集团三家房地产企业分享了这块土地。其中，远洋地产获得10号、12号和14号地块，华哲集团获得11号地块，其余由华润置地接管。

2005年，受母公司浙江国鑫控股重组的影响，华泽集团下的董家渡项目难以推广。无奈之下，该公司将董家渡项目51%的股权出售给绿城集团，该集团现在是绿城名下的黄埔湾项目，为孙宏斌后来的介入奠定了基础。

融创和绿城有过一段短暂的婚姻，他们共同建立了上海绿色平台。当融创和绿城在2015年“分手”时，黄埔湾项目曾是双方竞争的焦点。

不幸的是，孙宏斌最终错过了他最喜欢的黄埔湾项目。根据当时的“分手”协议，双方均分绿色平台和黄浦湾项目，其中融创支付10亿元获得绿色平台，黄浦湾项目移交给绿城。

由于可观的销售回报，黄浦湾项目自然成为竞争的对象。根据网上的房地产数据，上海董家渡附近的二手房均价已经超过13万元/平方米，一些项目的价格甚至达到了15万元/平方米。

也许孙宏斌没想到他还有机会弥补几年前的遗憾，这次他赢了不少“筹码”。据悉，泛海董家渡项目在2015年11月才推出10号地块，其余12号和14号地块尚未开工建设。

因为是毛镝，开发商需要承担土地的拆迁，这是孙宏斌最难解决的问题。此前，10号地块是在征地13年后推出的，因为拆迁过程太长。随着时间的推移，拆迁成本也在上升。

然而，已重返上海外滩的融创似乎对后续发展充满信心。相信此次收购的两个项目位于城市核心区域，此次收购将对融创在北京和上海的优质土地储备和市场份额起到积极作用，进一步巩固其在北京和上海等一线城市的地位。