房企前20强中9家负债率过高 “借新债还旧债”高发

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经济日报-中国经济网，北京，1月22日-自2019年以来，继11月融资1000亿元和2018年12月融资1600亿元之后，住房企业的融资继续大规模扩张。据不完全统计，目前已有40余笔融资，融资总额达1000亿元。保利、招商局、华夏幸福、世贸、金科、电力建设、阳光城等房企均宣布大举融资。

自去年下半年以来，房企逐步迎来了偿债高峰期。业内人士指出，近期房企融资的增加大多用于“借新债还旧债”。值得注意的是，国家发展和改革委员会去年年底发布文件，进一步支持企业融资，但一些住房企业被排除在外，因为过度负债。

2019年，131家房地产企业负债7.89万亿元，待偿还债务6.1万亿元

自去年下半年以来，房企频频筹资，主要是因为前期过度投资导致资金需求增加。根据郭进证券研究所的报告，2014年房地产企业债券发行规模从2013年的435.35亿元大幅上升至3965亿元；2015年，债券发行规模保持高速增长态势，达到12456亿元的历史新高，同比增长214.15%。2016年，融资规模为9824亿元，由于监管严格，2017年降至3286亿元。Wind的最新统计数据显示，2018年，房地产行业共发行了802只债券，规模为6807.4亿元。

鉴于近期房企的融资浪潮，诸葛房产搜索数据研究中心首席分析师陈雷表示，许多企业债券将于2018年底到期，还款压力很大，因此近期房企融资的增加并不是监管的放松。许多企业在其融资计划中还表示，该基金将用于“借新债还旧债”，预计2019年住房企业的现金流将更加紧张。

风数据显示，在a股上市的131家房地产企业中，2018年第三季度负债总额为7.89万亿元，较2017年底的6.6万亿元增长19.5%。具体而言，万科房地产2018年第三季度负债为1.22万亿元，较2017年末的9，786亿元增长24.5%；绿地控股2018年第三季度负债总额为8497亿元，比2017年底增长12.5%；保利地产负债总额从2017年末的5382亿元增加到2018年第三季度的6845亿元，增幅为27.18%。

经过几年的融资，房企迎来了集中还债期。根据恒大研究院的报告，从2018年下半年开始，房企逐渐迎来了偿债高峰期。截至2018年6月底，不包括民间融资和金融机构贷款，住房企业的生息负债余额约为19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷款。就赎回规模而言，2018年下半年至2021年的到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

国家发展和改革委员会支持20家优质企业融资住房企业中9家的高负债率

2018年12月12日，国家发展和改革委员会发布《关于支持优质企业直接融资进一步提升企业债券服务实体经济能力的通知》，其中提出支持建筑业和房地产业营业收入超过300亿元的企业发行债券融资。参考标准对房地产企业的要求是总资产大于1500亿元，营业收入大于300亿元，不超过行业资产负债率的重点监管线；如果关键监管线没有明确界定，原则上资产负债率不得超过85%。

根据文件要求，总资产和营业收入可根据企业最近一年经审计的财务数据或最近三年经审计的财务数据的平均值计算，资产负债率根据企业最近一年经审计的财务数据计算。

根据2017年前20名房地产企业的数据，万科、华夏幸福、绿城中国、徐汇集团、保利地产、金地、招商局蛇口、龙湖地产、华润置地、世贸地产、中国海外发展等11家房地产企业符合条件，其他知名房地产企业因负债率高而被排除在外。

其中，万科、华夏幸福和绿城中国2017年的资产负债率分别为83.90%、81.10%和80.16%。其他房企的负债率均低于80%，2017年中国海外发展的资产负债率为57.62%。

该行业指出，房地产是一个高杠杆行业。一方面，高杠杆率决定了房地产企业能否规模化，而业内著名的福建和广东房地产企业都是杠杆率上升的典型例子。另一方面，如果外部融资不畅，内部销售放缓，房地产行业的高周转率是无效的，特别是要警惕房地产企业的债务偿还高峰带来的财务压力。能否把握好规模与负债之间的利润平衡，已经成为房地产企业面临的一个挑战。