摸底限价中的成都楼市 开发产业链正陷僵局

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腾讯棱镜了解到，在接受住房和城乡建设部采访的同时，财政部也悄悄进入成都，与万科、保利、金茂举行论坛，对成都楼市进行市场调研。“在目前的政策下，买家、开发商和地方政府之间存在‘三亏’状态。买家的真正需求，但他们买不到；开发商受价格限制，不能正常销售，导致现金流异常，如果不能赚钱，对征地失去信心；开发商对土地购买信心不足，土地价格受损，政府土地财政受到影响。”成都一位当地开发商告诉腾讯棱镜。成都作为唯一的西部城市和包括北京、深圳在内的15个城市，已经成为调控的重点城市。要求“将房价稳定在目前水平，即与10月份相比，环比不能升，只能降。”

作者郭逸飞编辑刘丽萍

“尊敬的范书记您好！我是在成都注册的硕士企业家。我在成华区有一栋73平米的房子，一家四口住在那里。2017年，当成都房地产市场处于高峰期时，我用家里的钱创业，而不是加入购房大军。为了实现自己的理想，为成都做出贡献。但我发现现在不可能回去想改善家庭的生活环境。”

5月11日，在给成都市委书记范瑞平的信中，市民感叹道:“二手房价格太高，要花几百万；第一手的房子根本不能被撼动，有200栋房子和成千上万的人在排队。仅在两年时间里，成都楼市的价格就上涨了一倍多。公司里的年轻人正在讨论如何买房子，以及如何一到达have/きだよ0.就赶上成都楼市的火车不要辛苦工作，整天担心，花一整天的时间来安排号码。”

如信中所述，当时成都楼市秩序失衡。在限价令的压力下，新房和二手房价格上下颠倒，存在巨大的剪刀差。中国铁路建设青秀无遮山项目1056套最极端的房源吸引了7.4万人报名，中奖率仅为1.4%。

据新华社5月9日报道，住房和城乡建设部就房地产市场监管问题采访了成都和太原市领导。

腾讯棱镜了解到，在接受住房和城乡建设部采访的同时，财政部也悄悄进入成都，与万科、保利、金茂举行论坛，对成都楼市进行市场调研。

这封信发表后的第四天，即5月15日晚，成都正式加大限购政策的控制力度，限购对象由个人转为家庭，以防止离婚后买房、父母投靠子女后独自购房等投机行为。

然而，在购房结束时，投机性购房的漏洞被堵住后，新房限价令带来的一系列后遗症仍有待解决。

“在目前的政策下，买家、开发商和地方政府之间存在‘三亏’状态。买家的真正需求，但他们买不到；开发商受价格限制，不能正常销售，导致现金流异常，如果不能赚钱，对征地失去信心；开发商对土地购买信心不足，土地价格受损，政府土地财政受到影响。”成都一位当地开发商告诉腾讯棱镜。

打破游戏的方法仍然未知。

寒冷而温暖的一夜

5月22日，晚雨过后，中铁西排城项目部迎来了交来摇号材料的买家。

腾讯的Prism在现场看到，与数万人排队报名的场景相比，西派市的报名现场一片冷清，买家无需排队就可以进入报名大厅，大厅里到处都是空的闲置场所，开发商准备的排队护栏根本没有用。

(作为成都“5·15新政”后第一个拿到预售许可证的项目，西派城项目显得异常冷清，开发商事先为客户准备的座位完全没有用。(

该房产位于武侯区，位于三环路和四环路的中间，是成都“五·一五”新政后第一个拿到预售许可证的项目。此次共推出108套套房，面积从147平方米到302平方米不等，均价为16000元/平方米(装修费为3000元)。

“这个改良项目是一个大型公寓，总价至少230万英镑。它只是需要是无法忍受的，现在的政策只能参与一次一个项目的抽奖。你不能在抽奖结束前去其他项目注册。据估计，中奖率相当高。”在注册网站，一些买家告诉腾讯棱镜。在房地产旁边的路上，停着许多豪华车，如玛莎拉蒂、奔驰和宝马。

一些成都房地产专业人士向腾讯棱镜预测，限购对象封堵后，合格买家将下降70%至80%。

但是，平均价格16000元/平方米的空仍然没有小的套利空间。腾讯Prism查询了连锁住宅和其他中介的数据，得知西派市周边二手房的平均价格达到了2万多元/平方米。另一方面，就在街对面的金茂大厦的底价在2017年4月达到了17000元/平方米，还没有进入市场。

成都楼市的新房和二手房价格倒挂随处可见。

位于晋江区二环路边缘的仁恒滨河湾项目，除了沙盘外，没有平面图和样板间，销售大厅里人也很少。该公司的房地产顾问告诉腾讯棱镜(Tencent Prism)，该项目的第三阶段早在一年前就达到了申请预售证书的要求，但由于政府的价格限制，现在很难以2万元的价格出售。至于开放时间，只能是“很远”。根据连锁店的数据，2014年竣工的一期二手房均价超过36000元/平方米。

与废弃的住宅项目相比，限购升级后，资金开始不受限制地流向公寓和商店。

继滨河湾项目之后，合景泰富地产的公寓项目备受追捧。5月20日下午，天气闷热，物业顾问站在路边，手里拿着宣传页。每辆车都必须问:“公寓，你想要它。”在拥挤的销售大厅里，买家蜂拥而至。这位房地产顾问告诉腾讯棱镜(Tencent Prism)，公寓的单价约为2万元/平方米，一天之内售出了20多套公寓，一些客户一次购买了5至6套公寓。

(住宅项目的限购导致投资者涌入公寓和商店。晋江区二环路附近的一个公寓项目吸引了许多投资者。(

根据中成住宅行业的数据，截至2016年10月，成都的商业存量高达1338.3万平方米，净化时间超过10年。拥有40年产权的阁楼和soho公寓产品为351万平方米，净化周期约为30个月。

然而，对于那些像林宁一样需要它的人来说，公寓并不是很有吸引力。

2013年从四川大学毕业后，林宁没有考虑买房。在经历了2017年疯狂的房地产市场后，他将户籍从家乡河南搬到了天府新区，并开始了漫长的抽签过程。到目前为止，已经有十多个项目受到震动，最好的记录是最近4月底的海伦天禄项目，有455个套房，他的排数只有1500多个。

“每天回家前的第一件事就是去房协网看看有没有新的磁盘。现在当你摇它的时候没有焦虑。这都是‘佛部’。”林宁开玩笑地告诉腾讯的棱镜网。

然而，由于高房价，成都慢节奏的休闲生活开始慢慢改变。为了“多存一个月的工资，房子的面积可以更大”，林宁和他的女朋友放弃了每年例行的旅行。

隐形高压线

2016年年中，疯狂的房地产市场在北京和一些二线城市相继上演。同年9月底，一篇新闻文章“部分购房者在成都一次购买60套房产，总价超过1亿元”，让外界意识到一些房地产投机者的热钱正从江苏、浙江、上海及中部地区转移到价值低地成都。

西南财经大学副教授刘璐对成都楼市观察已久，他表示，成都是“一个被误读的热点城市”。

根据国家统计局70个大中城市新建商品房价格指数，刘璐发现，从2013年到2016年，成都四年累计上涨10.81%，仅排在第26位。仅在2016年，增幅就达到5.39%，而深圳的增幅高达114%。

“与同等经济水平甚至稍差的城市相比，成都的绝对房价相对较低，在本轮全国楼市中，其实力明显落后于东部城市。自2016年下半年以来，通过这一轮全国房地产市场的大行情，已经取得了一定程度的“价值回报”。陆璐说:

“这还不到半年，至少可以翻一番，达到15000英镑的平均价格。”当向腾讯棱镜(Tencent Prism)谈到当年的市场形势时，成都一位当地房地产人士为此感到遗憾。

二手房价格能更准确地反映成都楼市的真实情况。据中指统计，2016年9月，成都主城区(包括庆阳、晋江、金牛、武侯、成华、高新区)二手房均价约为1.08万元/平方米，2018年4月，均价达到2.07万元/平方米，涨幅超过90%。

当地房地产人士从不同渠道向腾讯棱镜表示，虽然无法判断“60套房事件”的真实性，但最终发酵的结果是，成都作为唯一的西部城市，以及包括北京、深圳在内的15个城市，已经成为调控的重点城市。要求“将房价稳定在目前水平，即与10月份相比，环比不能升，只能降。”

腾讯棱镜尚未获悉成都2016年10月的官方房价统计数据。然而，中国指数研究院和中原地产等多家房地产研究机构的数据显示，当时成都的新房价格约为7000-8000元，主城的新房价格约为13000元/平方米。

然而，这一指令没有引起当地足够的重视。2017年4月以后，限购限销等调控政策的出台，一度使火热的楼市趋于平静。好景不长，7月份实施的人才安置政策使市场迅速回暖，茶叶费用和购房款等混乱事件频频发生。虽然彩票政策是在当年11月出台的，但市场混乱得到了及时遏制，但新房和二手房之间巨大的差价使得一大群人争相买房，中奖率处于低点。

与此同时，自2016年底以来，由于对成都房地产市场的前景持乐观态度，土地争夺战开始了，地主们频频出手。据不完全统计，近两年来，成都已有40多个项目的底价(加反建设费)超过1万元/平方米。

(西排市旁边的龙湖地块，龙湖于2017年7月以最高价9800元/平方米+50%商业自持率，40%的溢价，总价13.36亿元赢得该地块。土地还没有开始。目前，像龙湖这样过去两年被拍卖的高价场所还没有进入市场。(

“从2017年开始，大家都发现，只要预售价格超过13，000，房管局就不会批准，所以我会给你回电话。当土地在年底再次被征用时，每个人都开始犹豫。政府安慰开发商，新拍摄的项目将按照新方法处理，并承诺给予底价+建安成本+精装修(合理利润)。成都一家外国房地产公司的一位高管告诉腾讯Prism。

然而，16，000元/平方米的全面预售价格(清水价格13，000元+装修价格3，000元)一直持续到2018年5月，其间出现了零星的房地产突破。天府新区卫兰卡地亚花园城的清水价格达到17500元/平方米。

自2018年3月以来，没有突破价格上限的希望。谨慎的开发商选择用脚投票，失去了对主城区土地收购的热情，导致许多大城市地段优越的土地被拍卖或以底价成交。开发商开始转向郊区、远郊、县市进行征地，新津、邛崃、青白江和建阳的土地被高价出售。

腾讯棱镜了解到，住房和城乡建设部在采访成都的同时，财政部也对成都的房地产市场进行了调研。在房管局召开的这个持续两三个小时的座谈会上，万科、保利、金茂反映了二手房价格倒挂、新房中标率低、限价导致新房无法入市的市场情况。

“财政部出面了，这可能与最近的许多土地拍卖有关，这给地方财政带来了压力。”一位知情的外国房地产高管告诉腾讯棱镜。据土地咨询研究平台夏普数据统计，2017年，成都市土地出让金收入为1222亿元，总成交额为12747亩，土地金额达到峰值，占成都市地方财政收入的40%以上。

发展产业链的集体冻结

新的房价上限带来的后遗症不仅仅是土地拍卖，而是整个成都房地产行业的上下游都受到了严重影响。

一位高价收购土地的外国开发商高管告诉腾讯棱镜(Tencent Prism)，这块土地原本是按照正常的市场逻辑收购的，但目前的管理方式实际上完全背离了市场化，卖与不卖都是赔钱。我们如坐针毡。“开发商可能会削减开支，比如拿走30亿块土地，在项目中定价20亿股，与其他开发商合作进行交易，以及花时间去赚取/”

上述高管表示，未来成都本地中小开发商可能面临资金断供的局面。一些项目被发现在修复一半后无法上市，并且拖欠建设方的工程款。今年年底，可能会出现大量的三角债务。

此外，据他分析，按照房地产行业的正常建设周期，房子将在一年半到两年内移交，所以2017年初的土地最早将在2018年下半年移交，大量客户会抱怨装修不值这个价。

如果需要时间来验证对开发商的影响，那么对代理公司和媒体平台的影响已经显现。

成都当地一家房地产企业的营销负责人告诉腾讯棱镜，现在利润越来越少。我们甚至不做任何宣传，不做任何广告，只是低调、低调地卖房子。如果是高调，就有更多的人。“13-15年后，年广告费可能达到100万英镑，17年后将达到10万英镑。”

“单个建筑已经保存了一年多，开始时还有希望，但没有希望，所以就被消耗掉了。你不能说走，浮亏会变成实亏，而你会陪着开发商走。”成都一家实力雄厚的当地房地产营销机构的董事长告诉腾讯棱镜。

事实上，限价令导致新屋上市时售罄，开发商只需在后期收集客户的登记资料。随后的抽签由政府公证处主持。房地产的位置、价格、平面图和装修图等房地产信息，以及随后的抽奖结果都显示在成都市房协的官方网站上，留给开发商和代理商的空间很少。

代理公司董事长告诉腾讯棱镜(Tencent Prism)，从2016年第四季度至今，代理公司和广告媒体承受了十多年来最大的生存压力，房子不担心卖不出去，所以代理公司成了没有技术含量的劳务输出公司。“找几个女孩收集信息并签账单对个体企业有好处，所以代理公司有必要向我收取1%的代理费。甲方实力一般，到期不续签合同，中途取消合同，或通过降低代理费向您施压，从1%降至最低的0.4%，我们的成本在0.6%至0.8%之间。”

至于未来出路在哪里，该机构主席表示，通过承销商业资产运营获得溢价是转型的方向。“投资者买不到房子，所以他们买公寓，这就给了我们空的空间。”例如，如果用3000万元作为杠杆来煽动一栋1亿元的建筑，我们也要付钱，基金公司会带头，通过包装操作、装修等专业交易能力，在合同期内实现销售溢价。市场上的许多公司都在这么做，但风险很大。”