华平存量地产布局再下一城 15亿元改变停车业

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中国经济网北京1月18日电-2017年底，中国停车资产管理公司阳光海天宣布完成了由华平投资牵头、红星美凯龙(601828)紧随其后的15亿元新一轮融资。这是继徐升地产9月增资后，华平在房地产市场的又一次尝试。

阳光海天成立于2006年。目前线下管理的停车场数量接近200个，管理的停车位数量接近20万个，主要分布在大型企业、办公楼、医院和机场周围。阳光海天董事长兼首席执行官表示，经过新一轮融资，公司的目标是在未来五年增加

汽车资产管理停车位已达100万个。如果这个目标实现了，也就意味着只收停车费，阳光海天五年的收入将超过100亿。如果把价格上涨因素考虑在内，这个数字更有可能超过150亿。

重新定义的停车位

投资阳光海天这样的新房地产项目，仍然是华平“长期猎人”的投资逻辑。在华平的投资逻辑中，思考中国还没有发生什么是非常重要的，而停车产业的产业化和规模化正是这样一个需要改变的领域。

停车行业因其在美国、欧洲和日本等发达经济体中的稳定回报率而被外界视为典型的高质量资产。据估计，美国停车行业的年收入在250亿至300亿美元之间，相关领域的公司保持了良好的业绩，受到投资者的青睐。事实上，就在今年，中国人寿(601628) (601628)刚刚投资了interpark，该公司在美国拥有超过4.9万个停车位，而荷兰的q-park停车公司也在年初吸引了李嘉诚的注意力。

对中国来说，本世纪许多城市进入汽车社会后，停车位缺口问题开始出现。根据国家发改委的数据，中国有5000多万个停车位，大城市的汽车与停车位的平均比例约为1:0.8，而中小城市的比例约为1:0.5，远低于发达国家的1:1.3水平。在北京这样的国际城市，停车差距更加明显。根据北京发布的停车资源普查报告，仅北京的停车缺口就达到了129万。

就停车行业而言，政策层面的清晰也为行业的发展扫清了疑虑。国家发改委和交通部近日发布文件，提出“十三五”期间以交通枢纽、居住区、商业区、医院和旅游景点为重点，建设停车楼、地下停车场和机械停车库等集约化停车设施。

需求缺口的存在和政策水平的调整已经开始释放中国停车产业的巨大能量，也让停车存量资产的价值重估。贝恩的停车行业报告显示，停车行业的规模正以年均18%的速度增长。仅2016年，停车行业的交易规模就达到4200亿元。贝恩预计，到2021年，停车交易总规模将达到万亿元，其中商业实体规划停车量将达到7800亿元，路边停车量将超过2000亿元。在这种背景下，在停车行业集中度不高、管理方式有待改进的中国，停车资产管理公司的前景自然可以看好，实现阳光海天100亿目标的可能性更大。

济州地产效率很高

华平的投资伙伴和亚洲房地产业务负责人都知道，中国的私家车数量正以每年10%的速度增长，但停车资源却无法与之匹配，这是停车行业蓬勃发展的巨大动力，也是华平与阳光海天投资合作的原因之一。我们看重的不仅仅是阳光海天在某项资产中的价值，而是我们认为智能停车可以与城市化、消费升级等巨大需求紧密联系在一起。

从停车物业的发展来看，越来越多的停车物业已经从销售转向了自持。通过改变原有的粗放型经营模式，逐步转变为精细化经营，从而提高质量和效率。从每平方米租金效率来看，在北京、上海等一线城市，15平方米停车位的小时租金已经达到10元左右，月租金超过2000元。停车地产的月租金已开始接近住宅资产。

同时，停车场具有不同业态的房地产重要设施和日常生活中频繁经历的空场景的双重属性。因此，停车场的系统化管理、专业化服务、前瞻性运营模式和多元化增值发展将全面促进房地产商业和经济价值的持续增长。据了解，在本轮资金到位后的12个月内，阳光海天将投资不少于10亿元人民币用于购买车位经营权和产权收购。"

闫亮认为，能够带来长期稳定现金流的停车资产将成为下一个资本竞争目标。例如，使用金融工具，如房地产投资信托基金，可以给停车资产带来金融属性。阳光海天的发展愿景是成为中国的标准停车场。这家美国停车巨头目前拥有约200万个停车位，其收入的20%来自非停车收入。事实上，阳光海天已经启动了停车场景下的商业平台开发，可以提供停车场广告、汽车美容、自助仓储、汽车分时租赁、驾驶与停车、汽车收费、宠物护理与美容、停车服务等一系列服务。

房地产投资华平专注于股票

作为一家投资机构，华平在房地产领域的布局可以追溯到2005年，已经投资了20多家企业，总投资超过30亿美元。12年的历史可以清楚地分为三个不同的阶段。2009年之前，华平投资了包括R&F、绿城和阳光100在内的许多区域性住宅开发商，帮助他们迅速扩张，成为全国性的土地开发商。2009年后，华平的房地产投资明显集中在与上下游房地产相关、具有商业运营能力的企业，类似于红星美凯龙和酒店运营商。然而，2011年后，华平明显加强了在物流地产、公寓地产等房地产细分市场的布局，先后投资了徐升地产、魔方公寓等存量房地产项目。

华平投资执行董事张奇奇强调，华平关注的是长期趋势，投资是从大行业到行业再到公司。按照这种逻辑，阳光和大海的布局也是华平在细分市场的新举措。从资产回报来看，在城市化、新中产阶级增加和消费升级的推动下，包括停车场在内的股票型房地产市场正进入一个明显的上升通道，借助互联网等手段，其运营效率有望进一步提高。

就停车市场而言，未来阳光海天将有很大的机会不断提高停车位等住宅地产的效率，使其更好地运营。颜良表示，停车场具有重要的房地产设施的双重属性，不同的业态和日常生活中经常经历的空场景。因此，停车场的系统化管理、专业化服务、前瞻性运营模式和多元化增值发展将全面促进房地产商业和经济价值的持续增长。

张奇奇还分析说，技术创新给停车场市场带来了巨大的变化。像迪迪和莫比克一样，他们颠覆了一些通过移动互联网的旅行方式。随着科技的发展，特别是近年来智能停车技术的成熟，停车行业将迎来腾飞的时代。

闫亮还表示，具有国际视野的华平，也将为阳光海天带来更加成熟的国际商业模式，让阳光海天成长为世界级的停车集团。未来，阳光海天将以停车场为流入口，引入停车场配套业务等增值服务，将每个停车场打造成一个微型的“人-车-生活”生态圈，可以提升车主的停车体验，拓展停车场的收入链，增加停车场的收入，带动停车场业务和周边产业链的发展，释放/0/房间，实现停车场资产价值最大化。

(主编:岳hn152)