刚需或松绑,2018年，济南房地产是啥趋势？

本篇文章1651字，读完约4分钟

◆经济先驱报首席记者王彦峰在济南报道

房地产调控政策进入2018年，各地陆续有调控放松的消息:兰州部分地区取消限购，南京取消高层次人才户籍限制，合肥取消商品房限价...

目前，合肥方面解释说，“取消限价”是一个市场误解；兰州表示，此次政策调整不是放松监管，而是实行分类监管，根据不同地区制定政策，以提高监管精度。

《经济导报》记者注意到，“差异化”调控政策在各地楼市政策走势中逐渐清晰。去年年底，全国住房和城乡建设会议还发布了一条信息，要求针对不同需求实施差别化控制政策。

“我们预计，今年的房地产调控政策将保持连续性和稳定性，但将根据各种需求进行不同的调整，以使房地产调控政策更加准确，避免对自住需求造成意外伤害。”8日，济南一家开发商的高级管理人员告诉《经济导报》记者。

房地产需要投资于属性

对于近期房地产市场的发展，高经理总是很关注。“我认为，2018年楼市调控政策不会完全放开，这意味着有必要保持政策的连续性和稳定性，但对一些自住需求的政策可能会放宽。”经理高向《经济导报》记者分析。

经过一年多的楼市调控，全国房价大幅上涨的势头已经得到遏制。以济南市场为例，根据国家统计局发布的70个大中城市的住宅销售价格数据，去年11月济南市新建商品房价格下降了0.1%，这是自去年8月以来的第四次连续下降。

“房价的稳定使得放松调控政策成为可能。如果房价继续上涨，监管政策可能会继续过重。但现在，市场变得越来越冷，这使得监管政策不太可能继续过重。这一轮房地产调控政策可能已经达到顶峰。”高经理分析道。

未来，为了“满足第一套需求和支持改善需求”，高级经理分析，房地产调控政策在某些领域可能会有所放松。“例如，对于购买第一套住房的外国买家，首付比例达到60%，虽然济南通过新的户籍政策降低了结算门槛，但许多外国买家可以先在济南定居，然后再使用当地的户籍。套房政策买房子，但对于那些不符合结算政策的购房者，在济南购买第一套房仍有许多限制，他们的购房政策仍有调整空间。”

但与此同时，这一轮的房地产调控与以往的房地产调控有很大的不同，即它提出了“房子是为了居住，不是为了投机”的定位，并把它提到了一个很高的水平。“这就意味着房地产应该去回归住宅的投资属性和本质。这是一个长期的方向，而不是短期的监管政策。因此，符合“留而不投机”定位的监管政策不得退出。”高经理说。

以兰州新的房地产政策为例，他说:“兰州的政策就是一个很好的例子，一方面取消了对西固区、九州开发区、高平边远地区等存量大的地方的限购，实现了去库存化。目的；另一方面，在这些地区实施限售令，以达到冻结流动性、抑制房地产投机的目的，符合“留而不炒”的监管思路。”

房地产市场将进入整合市场

2018年，当房地产市场调控政策可能进入“差异化”时代时，济南的房地产市场会是什么样？

合肥辉煌山东分公司的徐传明认为，房地产市场已经进入盘整阶段。一方面，住宅价格已经上升到一个相对较高的水平，一些买家已经被高价格所阻挡，房价继续上涨，显得疲软；另一方面，开发商的成本相对较高，没有房价大幅下跌的基础。

经理高告诉《经济导报》记者，在2017年济南楼市，市场有望在年底有很大变化。“在2017年上半年和下半年的10月之前，市场继续做出乐观判断。尽管调控政策不断出台，但由于供不应求、需求旺盛，市场供不应求，“开盘即卖”是市场的正常状态。2017年8月，济南市土地拍卖出现不合理招标，唐冶区、汉宇区和长岭山区出现高地价。然而，自2017年10月以来，市场发生了变化，发现市场需求并不像最初想象的那样强劲。截至2017年11月和12月，市场继续回归理性，土地价格被回调。新拍卖的土地价格大大低于8月份拍卖的土地价格。”高经理分析道。

在理性市场回报的背景下，买家也变得理性。原来买房不是为了买房子，而是为了“抢房子”。现在市场上的观望情绪正在增加。

“房价涨了这么多。现在买房很难。我打算等着看今年房价是否能降下来。”8日，济南一位买家告诉《经济导报》记者。