房产税：平抑高房价的工具 还是剪羊毛的利器？

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很多支持开征物业税的人要么没有房，要么只有一套房，他们希望开征物业税将成为压垮高房价的最后一根稻草。

房地产税费改革应在保持现有税负水平的基础上调整结构，而不是只注重税收而忽视其他税种。

物业税的第一个目的是为政府增加收入，没有比这个更重要的目的了。

来源:功夫金融

作者:马光远

财政部部长肖杰在《人民日报》上发表了一篇关于财产税的报道(据作者介绍:我这里所说的财产税是官方的房产税。我可以理解财产税的名称已经从财产税变成了房地产税，但是现在我想不出官方的意图是什么，区别是什么。因此，我仍然使用我习惯的财产税。)立法内容引起的反应是意料之中的。在我看来，无论我们支持还是反对这项税收，每个人都意识到这项税收与自己切身利益之间的关系。这是一种税收觉醒，这比以困惑的方式默默地接受它要好。

财产税与低智商社会

然而，即使是这样一个大问题，互联网“低智商社会”的特征仍然在这个问题上得到了生动的体现。本文的原标题是“加快建立现代金融体系(认真学习、宣传和贯彻党的十九大精神)”。全文4300多字，但关于房产税的部分只有短短的一段，全部内容只有90字，加上标点符号:按照“立法第一，授权充分，循序渐进”的原则，推进房产税的立法和实施。按照评估价值对工商房地产和个人住房征收房产税，适当减轻建设和交易环节的税收负担，逐步建立完善的现代房产税体系。

然而，当这篇文章的标题被各大媒体改为“财政部部长肖杰撰文:按评估价值对个人住房征收房产税”后，它突然占据了各大媒体的头条。由此可见，学习十九大报告有赖于标题党来引起重视。如果这不是太误导的话，文章最后一段有关实施税收法定原则的时间表是完全误导的。该条最后一段内容如下:“全面落实税收法定原则。根据中共中央审议通过的《关于贯彻税收法律原则的实施意见》的要求，新税将依法调整；国务院行政法规规定的现有税种将提高到法律规定的水平，相关税收法规将同时废止。力争在2019年完成全部立法程序，在2020年完成“贯彻税收法定原则”的改革任务。

本段中，我们力争在2019年完成全部立法程序，2020年“贯彻税收法定原则”改革任务的内容与财产税关系不大，但有人故意曲解为财产税将在2019年完成立法程序，并在2020年实施。虽然我一直同意大前研一对互联网上“低智商社会”的评价，但我也没想到很多网民这么容易被愚弄。

当然，在物业税的问题上，最令我印象深刻的是很多人坚决支持物业税的态度。老百姓(603883)普遍反对增税，但仅在财产税问题上，支持征收财产税的人的比例就惊人。虽然这种要求政府对自己的房地产征税的无私行为非常感人，但据我观察，很多支持开征物业税的人不是没有房子，就是只有一套房，他们希望开征物业税成为压垮高房价的最后一根稻草。

房产税能降低房价吗？

关于房产税能否降低房价，我一直在给每个人泼冷水。无论是中国房价上涨的逻辑，还是美国等国的房价规律，影响房价的最大因素是供求关系和房地产政策，包括货币政策和土地政策，而不是税费。在刺激房地产的政策和房地产供求关系紧张的情况下，1%至3%的财产税对高净值个人和房地产投机者来说基本上是微不足道的。世界上有很多国家都开征物业税，但一个残酷而血腥的事实是，他们仍然无法避免房价不时飙升。

在财产税问题上，我过去写过一系列文章，煞费苦心地宣传了财产税立法的作用、目的和国际惯例。然而，我感到遗憾的是，在这个“明辨是非”的时代，许多因高房价而被迫失去基本判断力的人，将不会重视你对物业税的客观意见。

我过去曾多次强调，我不反对物业税。从改革的角度来看，通过规范和调整房地产行业现有的各种税费，可以在保持整体税负不变的情况下，增加多套住房的税收，减少或取消交易中一些不合理的税费，建立合理的房地产税收制度，给住房市场一个明确的制度预期，使其成为一个主要的地方税源。但是，在我看来，财产税涉及普通人财富的80%左右，这可能是中国历史上对普通人财产影响最大的。如果一些重大的问题和障碍没有清楚地表现出来，人为地设定一个时间表，草率地开征，必然会导致一系列重大的问题。

财产税的五大致命问题

我坚信，在物业税立法过程中，以下五大问题必须本着公开透明的原则予以明确回答，这关系到普通百姓的财产权，关系到我国房地产业的健康发展，关系到税法的法定原则能否得到充分落实:

首先，我们必须明确开征物业税的目的。物业税征收的目的是什么？这是系统设计者必须回答的第一个问题。是为了抑制房价和投机，还是为了增加地方政府收入？关于开征物业税的目的，笔者坚决反对“与国际接轨”等模棱两可的站不住脚的理由。由此可见，就制度设计的初衷而言，制度设计者并不能清楚地说出物业税的政策目标是什么，是完善房产税制度还是抑制高房价。为了完善税制，有必要在征收财产税的同时大幅度取消其他税费。遏制高房价，必须认真研究导致高房价的制度和政策因素，无论是土地制度、货币政策还是其他因素。

20多年的房地产市场历史证明，房价高的原因非常复杂，不可能用一两种手段来控制房价高。在过去的调控政策中，税收手段并未被使用，但效果甚微。将控制高房价的希望寄托在房产税上是非常有害的。在国际上，在大多数征收财产税的国家，很少有国家征收财产税来抑制高房价。许多国家在制定财产税立法时，甚至特别强调不要对财产税市场产生重大影响。在许多国家，财产税的目的主要是地方政府收入的主要来源。

例如，在英国，财产税是唯一可以由地方议会决定的税种，占地方税收的90%以上，地方财政收入的60%左右，可以说是地方财政收入的第一来源。从这个意义上说，许多国家的地方财政是“土地财政”。然而，在英国，人们从来没有听说过对财产税的抱怨，他们都是主动申报的。这些税收最终用于社区教育、医疗保健和其他方面的建设。此外，英国地方政府并不无限期征收财产税，而是确定每年征收支出的总预算，减去中央政府的转移支付和其他收入，只有差额征收财产税。同时，它对低收入阶层完全免税。这种税收制度决定了财产税虽然是地方财政的主要收入来源，但人们对财产税有很高的认同感。

如果不事先明确论证，一旦开征房产税，房价再次上涨，房产税的民意基础将立即崩溃。

第二，物业税是简单地增加，还是其他税项和费用应该同时减少？2003年党的十六届三中全会确定的财产税立法理念是将现行财产税(即旧财产税，免征个人财产)、城市房地产税、城市土地使用税、土地增值税、房地产开发领域的各项费用和土地使用权出让金等结合起来。，并将其转化为每年在不动产保留阶段征收的统一财产税(即现行财产税)。由此可见，开征物业税是与其他税费的改革和削减齐头并进的，而不是简单的“加税”。2003年后，房产税改革，尤其是重庆和上海的试点，悄然转变为“增税”的思路。我们只谈论财产税，而不是合并或取消其他税费。

从国际比较的角度来看，中国的房产税不仅不低，而且很高，与房地产开发和交易相关的几十项税费，约占房价的40%。在这种情况下，房地产行业的税费改革应在保持现有税负水平的基础上调整结构，而不是只强调物业税的征收，而不调整和清理其他税费。如果房产税改革只是增加一项新的税种，而不是彻底改革和重新设计中国现有的不合理的税制，这种改革无异于在已经沉重的税收负担的基础上增加税收，而这种税收最终将转嫁给没有任何房价话语权的购房者。因此，房地产行业税费改革应在保持现有税负水平的基础上调整结构，而不是只注重税收而忽视其他税种。如果贸然征收，意味着房地产行业的税收负担会更重。虽然肖杰在《人民日报》上的文章中提到“对工商房地产和个人住房按评估价值征收房产税，适当减轻建设和交易环节的税负”，但这与党的十六届三中全会确立的观点不同，我们不知道“适当减免税费”在多大程度上是“适当的”。“增税”的立法理念可以取代以前的“合并理念”。

第三，财产税和土地出让金是什么关系？这是各行各业最关心的问题。众所周知，中国房地产业的最大特点是“房屋权利”的无限性和“土地权利”的有限性。中国以公有制为基础的房地产产权正遭受严重的精神分裂:土地只有70年的产权，而房屋拥有无限的产权。这直接导致了“学习”国际经验在物业税改革中的制度设计，这成为空的一句话。在中国的房价中，土地租赁占很大比例。用普通人的话说，所谓的房屋产权只是一种70年的长期租赁权。如果要征收，至少要把“土地”和“房地产”分开，这在现实中是很困难的。

因此，开征所谓的财产税，要么改变土地制度，实现土地所有权的绝对归属，要么人为分割房屋产权，否则，我们就无法自圆其说。因此，在立法时，有必要明确开征物业税后，土地出让金是否正常取消或征收，开征后物业税的用途是什么，是用于演出项目还是建设保障性住房等民生领域。如果我们不回答这些问题，我们就不能自信地立法，更不用说自信地谈论国际经验和达到国际标准。

第四，房产税能否降低房价。从欧美的理论和实践来看，基于永久土地所有权的财产税可以通过增加房东的持有成本来促进房价的合理回报。然而，这种房价的回归并不是各国开征房产税的直接目的。笔者研究了许多国家开征财产税的目的，其中大部分是为地方征收提供最重要的财政收入。特别是，各国地方政府在征收财产税时，都尽可能避免房价的剧烈波动。然而，由于中国房地产市场的长期非正常发展和制度的不完善，中国的房产税在设计之初就肩负着让房价回归的政策使命。但事实上，就房价的简单逻辑而言，影响房价的因素很多，如供求关系、土地制度、投机因素、货币供给等。房产税本身可能会影响房价，但它不会是影响房价走势的决定性因素。

因此，物业税用物业税来抑制高房价，甚至用物业税来代替抑制投资投机的措施，是无法忍受的。当然，从制度框架体系的角度来看，房产税可以稳定整个房地产系统的房价，但这不是房产税立法的主要目的。物业税的第一个目的是为政府增加收入，没有比这个更重要的目的了。因此，当你绝望于高房价，把最后的希望寄托在房产税上时，你最终会明白这是一个多么幼稚的想法。

第五，财产税立法的其他关键技术问题。主要有:第一，财产税和房产税是什么关系？有什么区别？第二，萧杰的文章提出按“评估价值”征税。如何评估它？在美国，房产税是对每栋房子进行详细评估，因为每栋房子的价值是不同的。如果是按评估值来征收的话，我们有这么多评估人员吗？3.如何确定税率和免税范围？无论确定1%还是3%，对于房价高的城市来说，这都不是一个小数目。如果免税范围设计不合理，可能会出现大量避税行为，导致税收不公平。

如果对上述问题没有明确的答案，笔者呼吁开征物业税要谨慎小心。美国首席大法官马歇尔曾意味深长地指出:“税收的力量与破坏的力量是相关的。”房产税是一项重大改革工程，它影响着政府、开发商和每一个公民。这应该得到严格的论证、科学的评估和仔细的实施，而不是为了一些极端功利的目的而急于推出。特别是，不得为了短期增加政府收入而征收。物业税在目的、设计和具体制度细节上仍有很大差异。急于开征物业税不仅会损害公民的基本财产权，还会影响政策的合法性。亚当·斯密还说:“毫无疑问，无法无天的征税，无论是在和平时期还是战时，无论是征收国家财富的一半还是20%，都为人民的反抗提供了合法的理由。”中国未来的财产税应该进行系统设计和综合考虑。既要明确物业税的征收目的，又要对现有的与房地产相关的税费进行合并和处理，从而建立一个科学设置、合理税负、促进房地产健康发展的房地产税收体系，这离不开公开讨论和合法的税收设置程序。

笔者赞同在物业税问题上“立法先行”的基本原则，主张物业税立法应公开、透明、全民讨论，借鉴包括《合同法》在内的许多民事立法的好经验，在每次草案成熟时征求公众意见，并对房地产市场进行压力测试。物业税应该是明确的，不是不伦不类的，也不是一个最终损失更多的计划。税收不同于控制政策。税收一旦征收，修改制度的成本就太大了。既然已经拖延了十多年，为什么还要抓住这一天？在我看来，如果我们只是追求一个简单的“时间表”，想出一个没有人满意的计划，这并不重要，我们也无法抑制高房价。届时，财产税的民意基础可能会崩溃。