招商蛇口：转型阵痛期

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“蛇口基因，招商的血液”是蛇口最引以为豪的招商企业品质(001979，诊断股票)及其作为改革开放先锋的身份。

从深圳蛇口开始，招商局蛇口就与这座城市一起成长。深圳是一个年轻的城市，蛇口，一个商人，坐在这里有许多高质量的土壤水库，这曾经成为“招募成千上万的黄金”的名单的顶端。如今，深圳的城市地位再次提升，蛇口招商局也迎来了新的发展机遇。

招商局蛇口的发展模式一直独树一帜，主要依托港口和工业园区，打造“前港口-中心区-后市”的总体规划战略。

招商局蛇口作为中心企业的地位使其发展模式得以延续。毕竟，这种模式土地成本低，土地储备高。作为一个稳定的房地产企业，这些特点是无可比拟的优势。

上半年，招商局蛇口以1011.9亿元的销售额排名第11位。

招商局蛇口的管理层对此毫不掩饰。在2018年度股东大会上，招商局蛇口管理层曾表示:“港口企业有基础、有优势。加入招商局蛇口后，该项目将成为“原港口-中心区-后市”的典范。退市时，我们有优势，而且成本具有竞争力。”

股东也可以看到招商局蛇口的“特色”，这是他们投资这只股票的基本逻辑。但坦率地说，在“前所未有”的重大重组完成后，蛇口招商局的业绩和股价表现总是让他们的情绪波动。

2019年的年度报告也是如此。根据年中报告，招商局蛇口的核心财务数据同比下降。尽管该公司解释了结算周期，但作为一家领先的房地产企业，这样的业绩是罕见的。

其中，今年上半年，招商局蛇口实现营业总收入166.87亿元，同比下降20.49%；上市公司股东应占净利润48.98亿元，同比下降31.17%。

招商局蛇口在公告中指出，2019年，招商局蛇口房地产项目的完工和结转面积有望继续增长。根据生产经营计划，房地产项目的完成和结转时间主要集中在下半年，上半年的结转面积较小，导致结转收入和毛利同比下降，与经营计划相符。

在这份中期报告中，并非所有的坏消息都是由招商局蛇口带来的。

在重组上市之初，招商局蛇口提出了三大主业:园区开发业、房地产业和邮轮业，并计划逐步转型为“城市与园区一体化开发运营服务提供商”。现在，它在房地产行业以外的业务几乎没有取得成功。

在有助于稳定现金流的园区开发经营板块，今年上半年该板块营业收入达到40.08亿元，同比增长31.26%；毛利率为36.52%，同比增长6.51个百分点。

一直不受青睐的邮轮业务的市场份额也在进一步增加。

今年上半年，招商局安排的上海、天津、厦门、深圳等邮轮母港接待了257艘进出境邮轮，占全国的71%；累计客流142万人，占全国总客流的81%。

在评价这份年报时，招商局蛇口表示，“在稳步推进全面发展的过程中，存在着不平衡和转型之痛。”

这种清醒的认知有时是一种无助，有时是一种动力。

招商局蛇口在海湾地区的核心城市拥有独特的资源和深厚的文化底蕴，因此没有理由或借口平庸，正如其在业绩报告中所说的那样——只有从长远的角度出发，拥抱变革，它的根基才能常青和可持续。